Общая долевая собственность означает, что у имущества есть несколько владельцев, у каждого из которых определена своя доля в праве владения (ст. 244 ГК).
Долевая собственность поделена между участниками только на бумаге и в реальности никак не разделяется. Независимо от размера доли совладельцы в равной степени могут пользоваться долевым имуществом.
Например, каждый из трех правообладателей двухкомнатной квартиры может находиться в любой из ее комнат, хранить свои вещи, принимать гостей и т. п. Чтобы избежать разногласий и споров жильцы самостоятельно или в суде устанавливают порядок пользования. Вопросы, связанные с содержанием и ремонтом долевого имущества, совладельцы решают совместно, учитывая интересы друг друга.
Сособственник вправе разделить долевую собственность, выделив свою долю в натуре. С момента физического выделения конкретной доли она станет отдельной собственностью, имеющей одного хозяина, который единолично владеет, распоряжается, и пользуется ею.
Применительно к недвижимости это означает: один дом превратится в несколько жилых объектов с новыми адресами и разделением лицевого счета по коммунальным платежам. Каждый владелец сможет повесить замок на свою дверь, не впускать соседей, но при этом сам лишится права находиться на некогда общей территории.
Пути раздела
По правилу статьи 252 ГК любой участник собственности вправе выступить инициатором раздела и заключить соглашение между совладельцами. При невозможности договориться вопрос решается в судебном порядке.
Если речь идет о семейной паре, супругам также придется следовать этим вариантам. Подписать соглашение о разделе они могут в любой период брака и после его расторжения. Юристы рекомендуют не затягивать с решением проблемы. Срок исковой давности по семейным требованиям составляет 3 года с момента развода. Если по истечении этого времени договориться мирно не получится, обращаться в суд с заявлением о разделе будет уже поздно.
Принципы и условия раздела
Раздел невозможен, если:
- выделение доли нанесет ущерб общедолевому имуществу (ст. 252 п. 3 ГК);
- будет противоречить нормам закона.
Например, согласно Постановлению ПВС№ 8 от 24.08.1996 п. 12, жилую недвижимость можно разделить, если каждый сособственник будет обеспечен не только изолированной комнатой, но и подсобными помещениями (кухня, коридор, санузел), отдельным входом.
Причем в многоквартирных домах при перепланировке туалетная и ванная комнаты не должны находиться над жилым помещением. Выделить долю в квартире, выполнив такие требования без нарушения санитарных и технических норм нельзя, а значит раздел невозможен.
Чтобы хоть как-то разграничить собственность, совладельцы могут договориться или определить в суде, за кем какая комната закреплена, но они не смогут оформить в Росреестре право владения на нее.
Если по каким-либо причинам раздел недопустим, другие собственники могут с согласия выделяющегося правообладателя выкупить его долю.
Разрешение не потребуется, если одновременно будут присутствовать три обстоятельства:
- Доля незначительна.
- Долю нельзя выделить.
- Владелец существенно не заинтересован в использовании доли (например, не проживает в общедолевой квартире).
Раздел земельного участка также имеет свои ограничения, которые определены ст. 11.9 ЗК РФ. В частности, его нельзя осуществить, если образовавшийся надел:
- не будет иметь самостоятельного подъезда и выхода к местам общего пользования (дорога);
- вклинится в другие участки;
- создаст условия, препятствующие использованию и охране земель;
- сделает невозможным использование находящейся на нем недвижимости;
- не соответствует минимально допустимому размеру, установленному в данном регионе для этой категории земли.
Раздел в мирном порядке (по соглашению)
Соглашение — двусторонняя сделка, заключенная между всем сособственниками.
Интересы правообладателей, не достигших совершеннолетия, представляют родители или опекуны.
В договоре подробно описывается способ раздела, размеры долей, отдельным пунктом указывается величина компенсации, если она предусмотрена договором.
Хотя закон не предъявляет к документу конкретных требований, стандартное соглашение должно включать следующие данные:
- дата, место заключения договора;
- информация об участниках сделки (паспортные данные, адрес, Ф. И. О.);
- полное описание имущества (адрес местонахождения, технические характеристики, общая площадь);
- способ раздела (выдел в натуре, компенсация);
- сведения о долях каждого правообладателя;
- название и реквизиты документа, подтверждающие право собственности владельцев;
- что станет личной собственностью каждого;
- порядок передачи долей;
- срок вступления соглашения в законную силу;
- момент прекращения долевой собственности;
- подписи каждой из сторон.
Соглашение обязательно заверяется нотариально.
На приеме у специалиста необходимо присутствие всех участников сделки. Из документов им понадобится только паспорт.
Нотариус проверит соглашение на предмет соответствия нормам закона, ознакомит совладельцев с содержанием документа, сверит данные паспорта с личностью присутствующих, соберет подписи и удостоверит бумагу.
Каждый сособственник получит свой экземпляр соглашения.
Услуги нотариуса оплачивает один из обратившихся, кто именно правообладатели договариваются между собой сами.
На что обратить внимание
- В соглашении указывается кадастровая стоимость долевого имущества, если она не устроит стороны, придется получать соответствующее заключение у оценщика.
- Если в разделяемой недвижимости прописаны несовершеннолетние, потребуется получить разрешение органов опеки и удостовериться, что жилищные условия не ухудшатся.
- Если один из сособственников согласится на выплату вместо выдела доли, нужно самостоятельно рассчитать компенсацию.
Раздел долевой собственности через суд
Когда совладельцы не могут договориться или отказываются делить, вопрос придется решать в суде.
Заинтересованное лицо подает исковое заявление в канцелярию городского (районного) суда по месту нахождения собственности.
Документ оформляется в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК и кроме сведений об участниках разбирательства должен содержать следующую информацию:
- описание обстоятельств, в результате которых возникла долевая собственность;
- размер долей каждого совладельца;
- причины, по которым возникла необходимость обращения в суд (отказ от раздела, невозможность договориться);
- документ, подтверждающий отказ совладельцев от раздела или подписания мирного соглашения;
- перечень имущества, подлежащего разделу;
- требование о разделе и выделе доли в натуре.
К исковому заявлению нужно приобщить:
- документы, подтверждающие права собственников;
- квитанцию об уплате госпошлины (ее размер определен ст. 333.19 НК);
- все, что с точки зрения истца, имеет отношение к делу и может свидетельствовать в его пользу.
Если заявление касается раздела жилой недвижимости к нему нужно приложить:
- техпаспорт;
- выписку из ЕГРН;
- заключение БТИ о возможности перепланировки и выдела доли в натуре;
- план, по которому планируется переделать недвижимость
- заключение оценщика о стоимости целого объекта и выделяемых долей.
Заявление рассматривается в пятидневный срок.
Если суд примет его к производству, будет назначена дата судебного заседания, в которое вызовут всех участников разбирательства. Суд примет во внимание сложившийся порядок пользования собственностью, ее технические особенности, назначит техническую экспертизу. По ее результатам эксперты предложат несколько вариантов.
При вынесении решения суды отдают предпочтение вариантам, в которых разделение окажется менее затратным для владельцев, выделенная часть максимально соответствует размеру доли, необходимость реконструкции минимальна.
Как показывает практика, решение правосудия может не всегда соответствовать варианту, на которое рассчитывал заявитель. Оспорить вердикт можно в месячный срок в вышестоящей инстанции. Апелляцию следует подавать через канцелярию суда, вынесшего решение.
Деление жилой недвижимости пошагово
Долевую квартиру нельзя разделить.
Выделение доли в натуре, возможно только в частном доме. Чтобы его осуществить заинтересованному лицу следует предпринять следующие шаги:
Шаг 1. Заказать в БТИ экспертизу о возможности технического разделения и перепланировки недвижимости. Специалисты проведут исследование и выдадут заключение.
Если документ содержит отказ о разделе, разграничить собственность можно будет, закрепив за каждым правообладателем комнату, размер которой будет пропорционален долям. Как вариант выделяющийся собственник с согласия совладельцев вправе выкупить их доли и стать единоличным хозяином дома.
Если раздел одобрен, сделать следующий шаг.
Шаг 2. Подготовить необходимые документы для межевания участка, получения технического паспорта части дома и земли.
Шаг 3. Заказать межевание земельного участка и техпаспорт разделяемых объектов.
Шаг 4. Получить документы.
Шаг 5. Обратиться в Росреестр. Снять с учета один дом и участок. Поставить на учет и зарегистрировать право собственности на части дома и новые участки.
Вышеприведенная схема изложена кратко и применима, когда все совладельцы готовы разделить дом. В противном случае после подтверждения возможности раздела заинтересованному владельцу нужно обратиться в суд, получив судебное решение оформить собственность в Росреестре.
Деление земли
Выделить долю земельного участка проще, чем разделить недвижимость.
Для этого нужно:
- Подписать мировое соглашение, указав в нем, размер доли каждого владельца и как будет осуществлен раздел.
- Заказать в БТИ или землеустроительной геодезической компании, межевой план. Кадастровый инженер сформирует один документ независимо от числа совладельцев.
- Готовый документ отнести в МФЦ и заказать выписки из Росреестра.
- Получить выписки ЕГРН.
Чтобы раздел прошел без проблем и затруднений стоит учесть несколько нюансов.
- По закону земельный участок можно разделить, только если он ранее межевался, его границы установлены, данные есть в базе ЕГРН. Для проверки этого нужно перейти на публичную кадастровую карту, ввести кадастровый номер участка, нажать «Поиск». Если подсвечивается желтым цветом— значит участок отмежёван, если написано «Без границ» нужно делать межевание и только после этого делить землю.
- Специалисты рекомендуют сравнивать геодезические границы участка со сведениями из ЕГРН. Границы по факту могут не совпадать с кадастром, в результате Росреестр не оформит право собственности на выделенные доли. Придется заново обращаться к кадастровому инженеру и устранять несоответствие.
- Если вместе с землей делится расположенная на ней недвижимость, раздел начинается с дома, а затем в соответствии с полученными долями выделяются земельные участки.
- Многие компании, занимающиеся межеванием, на деле выступают посредником между заказчиком и экспертом. Обращаясь к ним, человек рискует прилично переплатить или нарваться на низкоквалифицированного инженера, который может допустить ошибку. Ее исправление финансово ляжет на плечи заказчика. Чтобы избежать этого, следует проверить наличие лицензии у организации, оказывающей услугу, аттестацию специалиста. Узнать об аттестации, опыте и эффективности исполнителя можно на официальном сайте Росреестра в разделе «Сервисы» в закладке «Реестр кадастровых инженеров».
Заключение
Долевая собственность специфический режим владения имуществом. Ее раздел означает — доли выделены физически, они полностью перешли в личное владение бывших сособственников.
Осуществить раздел можно путем мирного соглашения или в судебном разбирательстве.
Первый вариант предпочтительнее: вопрос решается быстрее, проще и дешевле.
Раздел общедолевой собственности допустим, если выделение доли технически возможно, и не нарушает нормы закона.
