Большинство людей на вопрос, что означает термин собственность, отвечают, это то, что принадлежит владельцу, то чем он может пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. И казалось бы согласно ст. 209 ГК такая трактовка верна.
Но на самом деле не все так просто.
Российское законодательство различает три формы собственности:
- Единоличную.
- Совместную.
- Долевую.
Относительно свободно распоряжаться объектом владелец может только в первом варианте.
Во втором и третьем — с рядом определенных ограничений, которые часто вызывают проблемы и спорные моменты между владельцами.
Чтобы избежать неприятностей и действовать с полным пониманием правовых последствий следует подробнее разобраться, что объединяет и отличает последние две разновидности, когда возникает каждая, какие права дает, а какие ограничивает.
Что такое совместная собственность
Совместная собственность — имуществом владеют и пользуются сообща двое и более лиц. Оно не поделено между ними. Участники имеют равные права, независимо от оформления.
Никто не вправе самостоятельно распоряжаться совместным имуществом.
Дарение, продажа, передача в залог возможна только при нотариально заверенном согласии остальных владельцев (ст. 253 ГК). В противном случае сделку можно оспорить в течение трех месяцев с момента совершения. Чтобы ее аннулировать придется доказать суду, что одариваемый или покупатель знали об отсутствии полномочий у дарителя или продавца.
Как возникает
Совместной собственностью ГК РФ признает только два правовых явления. Если имущество:
- Приобретено в браке (ст. 256), за исключением подаренного, унаследованного или полученного по безвозмездным сделкам.
- Принадлежит фермерскому хозяйству (ст. 257).
В обоих вариантах недвижимость признается совместной и устанавливается по факту приобретения. То есть, если супруги, находясь в браке, купят квартиру, у каждого автоматически появится совместное имущество.
Сособственники вправе самостоятельно определить доли, зафиксировав соглашение документально.
Что такое долевая собственность
Недвижимое имущество имеет несколько собственников и поделено на доли, которые могут иметь процентное или дробное выражение. Каждый владелец вправе распоряжаться объектом в пределах своей части.
Для заключения безвозмездных сделок (дарение, передача под залог, завещание) одобрения сособственников не требуется.
Продажа доли возможна только с соблюдением права преимущественной покупки (исключение— реализации с публичных торгов).
Порядок применения права регламентирован ст. 250 ГК.
Перед продажей своей части постороннему лицу продавец должен известить других владельцев имущества, направив письменное уведомление с указанием цены и условий сделки.
Если по истечении срока, установленного законом, остальные участники не совершат покупку, продавец вправе заключить договор купли-продажи с любым другим лицом.
Время на принятие решения составляет:
- при движимом имуществе — 10 дней;
- при недвижимом — 30 дней.
Срок сокращается, если сособственники письменно откажутся от сделанного предложения.
Владеть и пользоваться долей гражданин обязан с учетом мнения остальных правообладателей общего долевого объекта. Если мирным путем прийти к согласию не получается, порядок пользования придется устанавливать в суде.
Какие бывают доли
Выделяют две разновидности долей:
- Идеальную
- Реальную.
В первом случае долю невозможно физически выделить (нет соответствия метражу в квартире или доме).
Пример. В трехкомнатной квартире комнаты имеют жилую площадь по 20 кв.м. Понятно, что каждая составит 1/3. Но если жилье находится в общедолевой собственности у двух лиц, каждому владельцу будет принадлежать по ½ доли в квартире. В такой ситуации определить, кто в какой комнате должен проживать невозможно. ½ нельзя выделить физически, обозначить на плане квартиры и закрепить за конкретным владельцем.
По закону каждый из хозяев вправе бывать в любой из комнат без разрешения другого владельца, если иное не оговорено соглашением и не установлено судом.
Во втором случае доля имеет натуральное выражение, соответствует определенной площади, что закрепляется документально.
Если в вышеприведенном примере доля первого собственника составит 1/3 (площадь одной комнаты), а второго 2/3(площадь 2-х комнат), то такие доли будут реальными. Их можно физически выделить и оформить соответствующий документ на каждого правообладателя. В этом случае собственник вправе не впускать на территорию другого владельца жилья.
Идеальные доли применяются чаще. Неправильное понятие этого термина нередко служит причиной конфликтов и споров между участниками долевой недвижимости.
Когда возникает
В отличие от совместной собственности, долевая может появиться по многим причинам.
- Приобретение недвижимости несколькими лицами, не связанными между собой брачными узами. Если дом купят брат и сестра — жилье окажется в долевой собственности, если муж и жена — совместной.
- Дарение.
- Наследство. Если наследников несколько и в завещании не указана доля каждого, имущество делится равными частями.
Единоличный владелец, может стать сособственником. Например, решив продать или подарить часть имущества.
Согласно ст. 37 СК, личное имущество, приобретенное до брака, признается судом совместным, если в результате вложения общих или принадлежащих одному из супругов финансов стоимость объекта станет выше первоначальной.
Случай из практики
Супруга обратилась в суд с иском о выделе супружеской доли в доме и признании права собственности на ½ спорной недвижимости. Жилье было приобретено супругом до заключения брака и требовало капитального ремонта, который был сделан за счет общего семейного бюджета и личных сбережений женщины.
Суд назначил экспертную оценку дома до и после вложений. Экспертиза показала, стоимость жилья стала значительно выше. Основываясь на заключениях экспертов, суд удовлетворил требование истицы и признал ее право на ½ недвижимости.
Совместную недвижимость можно перевести в долевую:
- По требованию третьих лиц, когда кредитор, взыскивающий долг у одного из участников совместного имущества, обращается в суд с требованием выделить долю должника.
- По взаимному соглашению супругов или брачному договору, заверенному нотариально. Договоренность оформляется в любое время (до брака или после расторжения). Изначально доли супругов в совместном имуществе признаются равными (ст. 39 п. 1 СК). Однако семейная пара вправе сама определить, какое имущество, и как нужно разделить, а какое оставить совместным.
- В суде по требованию одного из супругов.
- Когда участники фермерского хозяйства вышли из состава (ст. 258 ГК) и оно прекращает существование.
Различие между совместной и долевой собственностью
Совместную и долевую собственность Гражданский кодекс объединяет в одну форму (общую) только по единственному признаку: и та и другая предполагает наличие нескольких собственников (ст. 244 ГК).
Во всем остальном эти две разновидности отличны друг от друга. Чтобы понять это, достаточно взглянуть на таблицу.
| Критерии | Совместная | Долевая |
| Наличие доли. | Нет. | Есть. |
| Кто может быть сособственником. | Только супруги или члены фермерского хозяйства. | Любые лица. |
| Сколько документов, на кого оформляется. | Документ один. Оформляется на одного из супругов. | Каждый собственник оформляет долю. Сколько владельцев, столько свидетельств о праве собственности. |
| Необходимость согласия при совершении безвозмездной сделки. | Требуется. | Не требуется. |
| Возможность продажи. | Только при наличии письменного согласия всех участников. | Только при соблюдении права преимущественной продажи. |
| Бремя содержания. | Сособственники сообща оплачивают налоги, страховку, коммунальные услуги и прочие расходы, если другое не оговорено договором или соглашением. | Расходы, связанные с содержанием и владением имуществом, делятся между собственниками согласно размеру доли. |
Заключение
Как показывает практика, выделение доли в совместной собственности дает больше свободы и гарантий правообладателям. Каждый может самостоятельно распоряжаться своей частью и решать возникшие проблемы. Например, при разводе и разделе имущества не придется спорить и доказывать, кому какая доля причитается.
Если один из супругов любитель брать и не возвращать кредиты, выделение доли поможет сохранить ровно столько, сколько оговорено брачным договором или соглашением.
Но однозначно ответить на вопрос, какая форма собственности лучше или хуже нельзя. Многое зависит от конкретной ситуации. Правильно разобраться в обстоятельствах и найти лучший вариант под силу только грамотному юристу.
