Коммунальная квартира (КК) — квартира, состоящая из нескольких жилых комнат и помещений, являющихся местами общего пользования (кухня, коридор, санузел). Отличительной особенностью КК является наличие как минимум двух владельцев.
Совместное проживание под одной крышей разных хозяев нередко служит причиной возникновения конфликтов.
Кроме того в последние годы все чаще жильцами КК становятся представители малообеспеченных и неблагополучных слоев населения. Некоторые владельцы сдают комнаты мигрантам из ближнего зарубежья (узбеки, таджики), создавая психологически и некомфортные условия для проживания соседей.
В такой ситуации жильцы коммуналки, стремясь обеспечить себе спокойную и нормальную жизнь, ищут возможность выселения зачинщика конфликтов и проблем.
Основания для выселения
Жилец может быть выселен по закону, если:
- регулярно нарушает общественный порядок (шум, громкая музыка в ночное время, нецензурные выражения, агрессивное поведение, драки);
- нарушает нормы санитарии и правила пожарной безопасности (отказывается убирать за собой в местах общего пользования, мусорит в помещении);
- использует жилые комнаты для других целей (коммерческих, производственных, миссионерских;
- портит общее имущество;
- осуществляет действия, приводящие к разрушению жилья.
Нужно заметить от правового статуса владельца коммунальной квартиры зависят те или иные нормы закона, которые могут быть применимы к нему при выселении.
Владеть частью КК можно на основани:
- приватизации;
- договора социального найма.
В первом случае жилец является собственником выделенной доли. Может ее продать, подарить, впустить квартирантов, передать по наследству. Выселение из коммуналки возможно только по вышеприведенным основаниям согласно ст. 293 ГК (жилье продадут, деньги за вычетом расходов вернут).
Во втором, жилец с семьей имеет право только проживать в КК. Каким-либо образом изменять юридическую судьбу жилища он не может. Кроме того, ст. 76 п. 2 ЖК разрешает сдачу комнаты в наем лишь с согласия всех соседей. Поселить квартирантов без одобрения проживающих, означает преступить закон. Нарушителю грозит ответственность по ст. 330 УК (минимально штраф 80 тыс. рублей, максимально арест на полгода).
Выселение человека, владеющего частью КК по договору соцнайма, при наличии вышеуказанных причин происходит на основании ст. 83 п. 4 ЖК, при этом какое-либо другое жилье ему не предоставляется.
При образовавшейся за полгода задолженности по коммунальным, арендным платежам договор соцнайма может быть расторгнут, жильца выселят в общежитие (ст.83 п.4.1 ЖК).
Законом предусмотрены следующие ситуации, когда владельцы коммуналок, совместно проживающие с граждане, должны быть переселены в другое жилье (ст. 85 ЖК).
Помещение, в котором расположена КК:
- находится в аварийном состоянии, жить в нем опасно для жизни;
- должно быть снесено;
- планируется перевести в статус нежилого;
- подлежит изъятию для нужд государства;
- предназначено передаче религиозной организации;
- изменит свою площадь в результате предстоящего капитального ремонта.
Куда выселяют
Жильцов, нарушающих условия договора социального найма (ст. 83 ЖК) выселяют, не предоставляя другое помещение.
Исключение составляют (ст. 103 ЖК):
| граждане, являющиеся членами семьи человека, погибшего, признанного пропавшим без вести при выполнении профессионального долга | (пожарники, военнослужащие, сотрудники ФСБ, налоговых органов); |
| люди, находящиеся на пенсии | по старости; |
| военнослужащие-инвалиды | первых двух групп; |
| семьи, имеющие на иждивении несовершеннолетнего инвалида, | взрослого являющегося инвалидом с детства. |
Этой категории лиц, если они зарегистрированы на специальном учете в качестве нуждающихся и не имеют договора соцнайма, государство обязано предоставить другое жилье при выселении.
При выселении из КК по причинами, указанными в ст. 85 ЖК, жильцов, переселяют в другое равнозначное по площади жилье.
Согласно ст. 89 выделенное жилое помещение должно находиться в том же населенном пункте, что и оставленное. Однако по посменному согласию жильца оно может находиться в другой местности.
За долги по коммунальным платежам должников выселяют в другое социальное жилье, размер которого соответствует нормативам общежития (ст. 90 ЖК).
Судебная практика
Инициатором выселения всегда выступает лицо, чьи права нарушены.
За долги
В случае образовавшегося долга по коммунальным платежами им окажется поставщик услуг (водоканал, теплосети, энергосбыт). Как показывает практика, выселить по этой причине человека можно, но достаточно сложно.
Во-первых, при наличии уважительных причин возникновения долга (болезнь, потеря работы, смерть кормильца) и возможности доказать их наличие (справки, больничный, приказ об увольнении) суд оставит жильца в квартире и предоставит возможность погашения задолженности в рассрочку (ПП №14 от 02.07.09. п.38).
Во-вторых, выселить человека за неуплату коммуналки можно только в другое, менее комфортное жилье (ст. 90 ЖК). В решении суда, обязательно должен быть указан адрес. Однако, фонд социального жилья в последние годы очень беден и не всегда в состоянии своевременно решить проблему.
За порчу имущества и жилья
Когда жилец наносит вред общему имуществу, жилому помещению вопрос о выселении должен поднимать собственник жилья (госорган, предоставивший КК).
Соседи фиксируют факт причиненного вреда, собирают свидетельские показания, пишут заявление и обращаются с собранным пакетом документов к собственнику. Именно он должен предпринять соответствующие действия (обратиться в суд, потребовать ремонта, предъявить требование о возмещении ущерба).
Конечно за поломанный кран, выбитую форточку или разбитую раковину о выселении нельзя вести речь. Но если такие действия совершаются систематически, человек склонен к асоциальному поведению (что также должно быть подтверждено), такая мера станет вполне реальной.
С большой долей вероятности выселение станет возможным, если в результате самовольного ремонта или реконструкции КК окажется в аварийном состоянии.
Однако, нужно быть готовым к тому, что суд может отсрочить выселение проблемного жильца почти на два года, дав срок для устранения допущенных нарушений (ст. 687 ГК).
За нарушение общественного порядка
Чтобы избавиться от жильца — хулигана и дебошира, необходимо по каждому факту сделанных нарушений обращаться в правоохранительные органы, требовать составления акта. Свидетельские показания, акты о нарушении являются документальным подтверждением противоправных действий соседа. Чем больше их получится собрать (минимум три), тем больше шансов одержать победу в суде.
Если нарушитель — собственник коммунальной квартиры, соседи могут самостоятельно обратиться в суд с требованием о выселении.
Для этого нужно:
- Собрать документы (акты, показания свидетелей).
- Написать коллективное обращение к жильцам, собрать подписи.
- Составить исковое заявление самостоятельно или прибегнув к помощи к юриста (лучше, надежнее).
- Обратиться в суд по местонахождению недвижимости.
- Довести в ходе судебного разбирательства свою правоту.
- Получить решение.
- На основании судебного постановления возбудить исполнительное производство (ИП).
- Контролировать ход ИП. Принудительное выселение должно быть осуществлено в двухмесячный срок с момента открытия ИП.
Если проблемный жилец является нанимателем по договору социального найма, с требованием о выселении следует обращаться в органы государственной власти, в чьем ведомстве находится жилье.
За прочие нарушения
При использовании жилья не по назначению, нарушении, правил пожарной безопасности, норм санитарии, жильцам нужно:
- обратиться в соответствующие контролирующие органы;
- получить заключение;
- предпринять действия что и в вышеописанном случае.
Необходимость соблюдения досудебного порядка
Досудебный порядок урегулирования спора – это попытка мирным путем, без обращения в суд, разрешить возникшую проблему. Его суть заключается в том, что потерпевшая сторона предъявляет нарушителю письменную претензию, в которой требует:
- прекратить неправомерные действия;
- исправить допущенные нарушения в разумный срок.
В документе указываются последствия невыполнения требований, статьи закона, на которых они основываются.
Претензия передается лично (подтверждение-подпись получателя) или направляется заказным письмом по почте с уведомлением.
Если нарушитель игнорирует требование, содержащееся в документе, потерпевшая сторона имеет право обратиться в суд.
Подписанная нарушителем претензия, отметка почты о получении — свидетельство того, что досудебный порядок был соблюден.
Подтверждающий документ обязательно должен быть приобщен к исковому заявлению (ст.132 ГПК), в противном случае оно будет отклонено (ст.135 ГПК).
Если нарушитель не владелец
Казалось бы, от квартиранта, который нарушает правила проживания в КК избавиться проще всего. Он не имеет каких-либо прав на жилье. Однако выселить его может только собственник.
Хорошо, если жильцам известно, как выйти с владельцем на контакт. Достаточно пообщаться с ним, обрисовать ситуацию и намекнув на возможные проблемы добиться выселения конфликтного квартиранта.
На деле, многие собственники, сдав жилье исчезают, не оставив данные о своем местопребывании. Квартиранты, жилуправление отказываются дать нужную информацию. Можно обратиться в Росреестр, заказать выписку из ЕГРП и таким образом получить нужные сведения.
Узнав адрес, нужно связаться с арендатором и предъявить требование. Если реакции не последует жаловаться в контролирующие органы, жилуправление. За нарушения, допущенные квартирантом, будет наложен административного штрафа. Заплатив несколько раз, хозяин квартиры, будет вынужден разорвать договор коммерческого найма и выселить жильца.
Если арендаторы граждане из ближнего зарубежья стоит обратиться в миграционную службу. В 50% случаев у таких жильцов оказывается просрочено разрешение, неправильно оформлены документы.
Если квартирант живет в комнате, принадлежащей владельцу по договору соцнайма, следует обратиться в муниципалитет. Такой хозяин не имеет право сдавать жилье без согласия соседей и наймодателя. Тем самым он нарушает закон и может быть привлечен к уголовной ответственности (ст. 330 УК).
Процесс выселения
Осуществлять выселение из коммунальной квартиры имеют право только должностные лица ФССП на основании судебного решения.
При выселении жилое помещение должно быть освобождено от (ст.107 п.2 ФЗ 229):
- бывшего хозяина, лиц с ним проживающих;
- имущества (мебель, одежда);
- домашних животных.
Сам процесс происходит следующим образом:
- Получив судебное решение, истец лично или через канцелярию суда обращается в ФССП с заявлением о возбуждении ИП.
- В трехдневный срок пристав возбуждает ИП. Выселяемому по почте заказным письмом отправляется постановление, в котором содержится требование покинуть помещение, указано его обоснование, установлен срок для добровольного выезда (обычно 5 дней).
- Если спустя указанное время жилец не освободит квартиру, пристав определит новый срок и назначит денежное взыскание за неисполнение требования (ст.107 п.1 ФЗ 229). При этом нарушителя предупреждают, что о дате предстоящего принудительного выселения он не будет дополнительно поставлен в известность.
- Принудительное выселение происходит при обязательном участии как минимум двух понятых. В зависимости от ситуации, привлекаются представители правоохранительных органов (ст. 107 п 5 ФЗ 229). Судебный пристав составляет в трех экземплярах акт о проводимой процедуре выселения.
В документе должны быть указаны:
- реквизиты участников выселения (должностного лица, понятых, бывшего жильца, взыскателя);
- адрес коммуналки;
- опись имущества (если выселяемый отказывается или ему некуда вывозить);
- данные о лице, взявшему имущество на хранение.
Акт подписывается сторонами ИП и понятыми. Один приобщается к материалам дела, по экземпляру получают выселяемый и истец.
Бывший жилец может изъявить нежелание подписывать документ. Факт отказа фиксируется в акте.
Жилец выдворяется из помещения. Имущество вывозится по месту хранения.
Расходы по транспортировке и сохранности несет выселяемое лицо. На хранении имущество может находиться не более 60 дней, позже подлежит реализации на аукционе. Деньги от продажи за вычетом расходов, связанных с выполнением исполнительных действий бывший жилец может получить в течение трех лет. По истечении этого времени вернуть финансы будет невозможно, средства перечислят в федеральный бюджет.
Заключение
- Отличительной характеристикой КК является наличие не менее двух владельцев.
- Владение частью жилья происходит на основании приватизации или заключении договора социального найма.
- При выселении по причинам независящим от жильца (аварийное состояние помещения) предоставляется иное равнозначное жилище.
- Если выселение спровоцировано действиями жильца жилое помещение не выделят.
- Требовать выселения имеет право тот, чьи права ущемлены.
- При подаче иска в суд, необходимо соблюдать досудебный порядок.
- Принудительно выселять имеет право только должностное лицо ФССП. Выселяемому дважды дается время для самостоятельного освобождения недвижимости.
- Принудительное выселение производится в присутствии двух понятых с составлением акта.
