Нанимателем жилого помещения (НЖП) может стать лицо, заключившее договор:
- социального найма (СН);
- коммерческого найма (КН);
- найма специализированного жилья.
Договор социального найма
Арендатор по договору СН может стать только гражданин РФ (ст. 49 п. 5 ЖК), который отвечает признакам, указанным в ст. 49, 51 ЖК, ФЗ-121 и нуждается в жилье.
Т. к. квартиру можно получить только в порядке очередности, человек должен состоять на специальном учете.
Наймодателем по договору СН являются органы государственной власти.
Социальное соглашение бессрочно. Выселение нанимателя по инициативе собственника происходит только по решению суда (83, 84 ЖК). В случае злостного нарушения условий со стороны НЖП, выселение осуществляется без предоставления другого жилища.
Выселят, но жилье дадут
Наймодатель должен обеспечить жильца иным объектом (85 ЖК) и полностью возместить расходы, связанные с переездом в ситуациях, когда квартирант не может проживать в помещении из-за:
- аварийного состояния;
- предстоящего сноса;
- перевода строения в нежилой фонд;
- изъятия, находящегося под ним земельного участка для нужд государства;
- передачи строения в пользование религиозной организации.
Аналогичным образом наймодатель обязан поступить, если после капитального ремонта объекта изменилась общая площадь, и неважно в какую сторону: большую или меньшую.
На время ремонта, если возникнет необходимость покинуть помещение, жильцу будет предоставлено помещение из маневренного фонда. В случае отказа выехать на новое временное место жительства к нему на основании решения суда будут применены принудительные меры выселения (88 п. 1 ЖК).
По желанию НЖП, владелец может предложить другое благоустроенное помещение с такой же общей площадью, как и у предыдущего с последующим расторжением старого договора и подписанием нового (ст. 88 п. 2 ЖК).
После проведенной реконструкции квартирант может вернуться в отремонтированное жилье, если общая площадь не изменилась (88 п. 4 ЖК).
При увеличении площади, наймодатель обязан предоставить другую, аналогичную по размеру жилплощадь (88 п. 3 ЖК).
Согласно ст. 89 п. 1 ЖК благоустроенное помещение должно быть выделено, в том же населенном пункте, что и покинутое или при письменном согласии на переезд, возможно предоставление жилья в другом районе.
Выселение по причинам независящим от жильца всегда сопровождается предоставлением другого равноценного объекта.
Совсем иначе будет развиваться ситуация, если гражданин и живущие вместе с ним члены семьи нарушают условия договора.
Например, если в течение полугода они не вносят коммунальные платежи согласно ст. 90 ЖК неплательщики могут быть выселены по решению суда. При этом им будет предоставлено другое, меньшее по площади помещение (общая квадратура рассчитывается из нормативов общежития, но не менее 6 м на человека).
Выселят и жилье не дадут
Если нарушения затрагивают интересы соседей, наносят существенный вред жилью, то собственник имеет право выселить нарушителя в судебном порядке без предоставления ему другого жилища. Подробнее основания, по которым это возможно рассмотрены в статье 91 ЖК.
Причины:
- Помещение используется не для проживания, а в коммерческих или других целях. Следует заметить, что ст. 17 ЖК разрешает заниматься в предоставленном жилище предпринимательской деятельностью, если ее осуществление не будет доставлять неудобства соседям.
- Нарушает правила общественного поведения, нормы противопожарной безопасности, санитарные требования. Например, шум в ночное время, мусор в подъезде, агрессивное поведение (ПП №14 п. 39).
- Жилец своими действиями способствует разрушению строения. Например, если по собственной инициативе решил реконструировать жилье, не получив разрешение соответствующих органов и согласие муниципалитета (29 ЖК). НЖП придется доказывать в суде, что самовольная перепланировка не послужит причиной, разрушения и не нанесет вред соседям. В противном случае соглашение найма будет расторгнуто с последующим выселением.
Выселение по инициативе собственника, возможно только по решению суда:
- На основании свидетельских показаний соседей, актов правоохранительных органов, справок, что нарушения были регулярными.
- Наймодатель в письменном виде указывал на нарушения, давал срок для исправления ситуации, но квартирант не предпринял каких-либо действий по устранению замечаний.
Найм служебного жилья
Договор заключается между гражданином и муниципальным работодателем в случае:
- военного контракта;
- пожарной службы, МЧС, таможенных, налоговых и правоохранительных органов;
- лица, находящиеся на выборной должности (руководители местной власти);
- представители общеобразовательных, медицинских учреждений, приехавшие по программе привлечения кадров.
По контракту сотруднику на весь срок трудовой деятельности предоставляется служебное помещение.
Причины аннулирования договора
При неуплате коммунальных платежей или арендны более чем за полгода работник и его семья могут быть выселены по решению суда без предоставления другого объекта (ПП №42 ч. 2 п. 17).
Служебное жилье, предоставляется на весь период трудовых отношений. При расторжении трудового договора работник трехдневный срок добровольно обязан привести в порядок занимаемое помещение, оплатить долги по коммунальным и иным платежам, сдать ключи и освободить занимаемую площадь.
В противном случае наймодатель обратится в суд за получением разрешения на принудительное выселение (ПП №42) и взыскание образовавшейся задолженности.
Из служебного жилья выселят в другое
Ситуации, когда собственник обязан обеспечить жильем выселяемого описаны в ст. 103 ЖК.
Наймодатель предоставляет жилое помещение, находящееся в том же населенном пункте, что и то из которого производится выселение:
| Лицам, вышедшим на пенсию | по возрасту. |
| Членам семей сотрудников, погибших или пропавших без вести при выполнении профессионального долга | (сотрудники ФСБ, МЧС, полиции, военнослужащие, пожарники). |
| Лицам, получившим инвалидность (первые две группы) в результате трудовой деятельности на предприятии или в результате травм, | полученных при выполнении воинского долга. |
| Семье, имеющей на иждивении | ребенка-инвалида. |
| Несовершеннолетним гражданам, | оставшимся без родителей. |
Категория граждан, имеющая право на другое жилье:
- нахождение на учете в качестве нуждающихся в жилье;
- лица, не выступающие в качестве нанимателей по договору СН, но указанные в нем;
- не являются собственниками недвижимости.
Как происходит выселение
При расторжении отношений наймодатель назначает дату, по окончании которой, НЖП должен добровольно освободить занимаемое помещение.
По истечении этого срока, в случае отказа покинуть жилье, подается иск в суд принудительном выселении.
В течение 5 дней (ГПК 133) суд рассматривает заявление и назначает дату судебного разбирательства. Процесс длится не более двух месяцев (154 ГПК).
Вынесенное судебное решение может быть обжаловано любой стороной процесса в арбитражном, кассационном или Верховном Суде.
Если суд одобрит иск, то ФССП откроет исполнительное производство и в течение двух месяцев выселит жильцов.
Коммерческий найм
Квартирантом является любой гражданин или юридическое лицо, наймодателем собственник помещения или полномочный представитель (ст. 671 ГК). Для заключения договора нужно согласие обеих сторон по всем указанным пунктам.
В отличие от других соглашений размер оплаты за проживание устанавливается собственником жилья по своему усмотрению и не регулируется нормативными актами.
Договор найма недвижимости может быть заключен на один год и менее. Тогда он считается краткосрочным, и не более чем на пять лет – долгосрочным. Если срок действия не указан, то по умолчанию он рассматривается как долгосрочный (ст. 683 ГК).
С нанимателем могут проживать не только члены семьи, но и любые лица, указанные в документе. При этом они не имеют перед наймодателем обязательств (плата за жилье, коммунальные услуги, соблюдение норм общественного поведения). Ответственность за соблюдение условий несет НЖП (ст. 677 ГК РФ).
Соглашение о найме, может быть расторгнуто по желанию квартиранта. О своем решении он должен предупредить собственника или представителя за три месяца до своего выселения.
По инициативе наймодателя договор расторгается только по решению суда, на основании следующих причин (ст. 687 п 2,3,4):
- Если от жильца не поступало оплаты в течение полугода.
- Действия квартиранта повлекли порчу имущества. В этом случае, суд может пойти навстречу и отсрочить расторжение максимум на один год, чтобы жилец за свой счет восстановил помещение. Если в течение выделенного времени нарушение не будет устранено и владелец повторно подаст иск, суд может расторгнуть договор либо продлить НЖП срок отсрочку (до одного года) для устранения повреждений.
- Если недвижимость используется не для проживания, а для других целей (торговля, склад, религиозные собрания) и письменные предупреждения остались без должного внимания.
- Неоднократное нарушение прав и интересов соседей.
После вынесения судебного решения о расторжении, жилец должен освободить занимаемое помещение. В случае отказа сделать это в добровольном порядке наймодателю придется еще раз обратиться в суд с иском о принудительном выселении нарушителя и уже на его основании с помощью пристава принудительно выселить квартиранта.
На практике, наймодатель заключивший договор коммерческого найма, при нарушении условий старается самостоятельно решить проблему и как можно скорее выселить недобросовестного гражданина из своего жилья. Его можно понять. Урегулирование вопроса в суде занимает много времени и сил, при этом арендатор своими действиями наносит существенные финансовые убытки, а закон по большей части на стороне нанимателя.
Если возникают вопросы по теме данной статьи, напишите нам в комментариях о своих проблемах. Мы обязательно ответим и постараемся помочь. Также вы можете бесплатно позвонить нам по телефонам, указанным на сайте или обратиться к дежурному юристу в форме всплывающего окна.
