Выселение во внесудебном порядке происходит по требованию собственника, при условии, что вторая сторона согласна покинуть помещение добровольно.
В жизни имеются ситуации когда в освобождении жилища через суд нет необходимости. Самые распространенные случаи такого освобождения когда здание грозит обвалом или обрушением, что может повлечь человеческие жертвы. Эти случаи считаются экстремальными, по этому времени на судебные разбирательства нет.
Жилищный кодекс России предусматривает возможность отселения из недвижимости административно:
- если все живущие дают согласие в письменном виде на расторжение соглашения о найме с нанимателем;
- наймодатель ходатайствует о расторжении соглашения о найме за три месяца об этом;
- в случае опасности жизни или здоровью лиц, живущих в жилище, это может быть обрушение здания.
Необходимо лишь придерживаться определенных правил, а именно направить письменно уведомление за три месяца. По окончании трехмесячного срока соглашение автоматически прекращает свое действие. Если одна из сторон соглашения желает иметь судебное решение об этом, то такое должно быть. По закону, возможно и отселение лиц из нежилого помещения.
Прекращение жилищных отношений с наступлением событий, которые не зависят от лиц, например, пострадал дом при землетрясении. Прекращение отношений с окончанием срока, если они носят временное значение, выкуп жилья в кооперативе. Одним словом, это события или обстоятельства, с которыми закон прекращает жилищные отношения.
Устное предупреждение о выселении из квартиры
Статья 35 Жилищного кодекса РФ не устанавливает формы уведомления о предстоящем выселении. Таким образом, владелец помещения или наймодатель, арендодатель может сделать это устно. Разъяснить причины освобождения с предложением освободить его, а также дать время для этого.
Однако необходимо знать, что устное предупреждение, не подкрепленное письменно, не может быть доказательством в суде. Поэтому для судебного разбирательства такой документ с отметкой о получении выселяемого лица необходим.
Письменная претензия о выселении
Перед подачей в суд ходатайства о выселении необходимо направить письменную претензию. Претензия выселения готовится в двух экземплярах, один направляется ответчику, второй — у заявителя. Если процедура предварительного до судебного разбирательства нарушена, то суд может оставить ходатайство об отселении без рассмотрения.
Виды предъявления требования об отселении:
| Телеграмма. | Телеграмма должна быть с копией, заверенной почтовым отделением и уведомлением о вручении. Это лучший вариант уведомления. |
| Направление лицу уведомления заказной почтой с сообщением о вручении и описью содержания. | Опись делается в 2-х экземплярах, один из которых остается у заявителя. |
| Вручение уведомления об отселении лично. | Это очень тяжелый процесс, связанный с личным контактом и возможностью конфликта. |
Административное выселение без согласия суда
Освобождение жилища в порядке административного производства осуществляется с санкции прокурора при неправомерном поселении или угрозе разрушения здания без суда.
Административное освобождение недвижимости связано с Жилищным кодексом.
Согласно ст. 91 ЖК РФ, возможно административное отселения:
| Неправомерное использование квартиры. | Жилец оборудовал складское помещение или рабочее место. |
| Ущерб имущества. | Муниципальное жилье подвергается ущербу или гибели. |
| Регулярное нарушение покоя соседей. | Жильцы ведут антисоциальную жизнь, злоупотребляет спиртными напитками или употребляет наркотические препараты. |
| Лицо продолжительное время | не живет в помещении. |
| Сдача объекта в субаренду. | Без разрешения владельца нельзя сдавать жильё в аренду. |
Например:
| Ремонт и перепланировка жилья, | которая повлекла обрушение конструкции здания и создала угрозу жизни гражданам. |
| Угроза жизни и здоровью детям до 18 лет. | Если своими действиями родители угрожают жизни детей, то прокурор может отселить их без суда. |
Например, в жилище живут лица, которые не указаны в соглашении о найме. Если они нарушают правила пользования, то могут быть отселены без суда с санкции прокурора.
| Самовольное отселение лиц. | Самоуправство попадает под действия статьи 330 УК РФ. Самовольно выгнать лицо на улицу нельзя. |
| Ложные указания. | Органы, которые не имеют права на выдачу разрешений о поселении, или же помещение является спорным. |
Неправомерное занятые жилища это пользование жильём без законных оснований, например, договора аренды найма. Административное отселение из неправомерно занятого помещения основная практика в таких делах.
Обычно для удаления квартирантов с окончанием срока найма или аренды достаточно вызова участкового инспектора полиции.
Здание признается аварийным по заключению соответствующей организации и решению жилищной комиссии. Износ здания должен быть в деревянных домах 65%, в каменных — 70%. Владелец дома обязан выделить жителям новое жильё или компенсировать стоимость прежнего. Но есть лица, которая не хотят переселиться. Тогда решать вопрос необходимо в суде. Решение жилкомиссии о степени износа здания может быть обжаловано.
В экстремальных ситуациях, например, при возможности обрушения здания, выселяются жильцы административно.
Если дом установлен ветхим и необходима ликвидация, жителей отселяют административно. Это незаконно и необходимо участие суда и прокуратуры.
Причиной отселения из ведомственного жилья служит расторжение трудового соглашения работника и работодателя. Обычно такое выселение происходит без особых проблем, однако, существуют ситуации когда бывают разногласия.
Например, сокращение численности штата. В этом случае лицо не увольняется по личному желанию и не нарушает трудовое соглашение. Также изменение владельца помещения. Должна быть веская причина смены владельца.
Санкция прокурора
Прокурор при рассмотрении заявления об административном выселении обязан выяснить причины, то есть действительно ли лицо заняло квартир самовольно. При отселении из аварийного дома производится проверка наличия заключения комиссии и решения администрации, а также предоставление лицам иного благоустроенного жилища.
Прокурор может запретить отселение, а также оказать поддержку выселяемому лицу на уровне закона, представлять интересы в суде детей до 18-летнего возраста, нетрудоспособных лиц, малоимущих слоёв населения.
Если лицо считает, что он имеет права пользования жилищем и отселение незаконно, оно может обратиться в суд (ст. 3 ГПК РФ).
Когда владелец не уведомляет или уведомляет устно квартирантов о прекращении соглашения найма, то это недопустимо. Без письменного предупреждения о расторжении соглашения о найме, оно продлевается автоматически и суд учитывает это.
Форма требования о выселении
Уведомление об освобождении жилья может быть письменное и устное.
Письменная форма вручается лично под подпись. В случае отказа лица подписать предписание о выселении, оно направляется почтой с описью и уведомлением о получении. Квитанцию можно рассматривать как доказательство вручения.
Устная форма оспоримая. Но если лицу сообщить об освобождении жилплощади в присутствии свидетелей и составить документ об этом, суд может принять это доказательство.
Форма требования об освобождении может быть уведомительная. Например, владелец решил не продлевать соглашение об аренде и заранее сообщает об этом.
Принудительная форма это когда принуждают к каким-либо действиям. Например, квартиранты нарушают правила пользования жилищем, ущемляют права соседей, тогда владелец предупреждает их о прекращении подобных действий с последующим отселением в случае неподчинения.
Телеграмма должна быть с копией, заверенной почтовым отделением и обратным сообщением о вручении. Телеграмма о выселении должна содержать данные владельца жилища, кто, адрес, в какие сроки должен отселиться, а также основания для выселения.
Как составить письмо-предупреждение о выселении
Предупреждение можно назвать уведомлением или претензией. Это неважно. Важен сам факт вручения документа.
Документ должен содержать:
- Полные данные владельца жилища и основания права владения, по какому праву квартиросъёмщики проживают, соглашение об аренде.
- Время для освобождения недвижимости.
- Обязательная ссылка на статью 35 ЖК и предупреждение о том, что все расходы по судебному разбирательству будут возложены на ответчика.
Необходимо знать, что людям лень идти на почту и получать почтовые письма, поэтому направление уведомления заказным письмом не желательно, потому что после 30 дней письмо вернется с отметкой, с истечением срока хранения, с взысканием дополнительных расходов почты.
Выселение банком по ст. 55 ФЗ 102 (Об ипотеке)
Не всегда кредиторы используют суд. Если в соглашении об ипотеке включено условие освобождение квартиры без судебного решения, то оно будет выполнено в административном производстве. Основанием является ст. 55 ФЗ-102 (Об ипотеке).
Причиной таких нарушений соглашения об ипотеке являются:
- Просрочка платежей более трех месяцев.
- Владение жилищем, причинившим его порчу или гибель.
- Отселение должно происходить на основании закона.
Главной причиной освобождения недвижимости в ипотеке это просроченные платежи. Когда оформляется ипотека, составляется соглашение, в котором расписан график, проценты.
Предписание лицу о несвоевременном исполнении своих обязанностей по соглашению это претензионная работа. Для финансовой организации она является обязательной. В случае несоблюдения этого положения суд откажет в удовлетворении ходатайства с последующим устранением нарушения.
Суд должен убедиться, что кредитор оказывал должнику помощь в осуществлении платежей, но ситуация осталась прежней. Также претензия включает окончательное требование, это сумма задолженности и время её уплаты. После этого должник не может оплачивать ипотеку частично.
Судебный пристав на основании ст. 107 ФЗ-229 уведомляет должника о добровольном освобождении не позднее 10 дней с момента получения предписания.
Если должник проигнорировал предписание, то ему определяется новое время с установлением сбора за исполнительное производство.
Освобождение квартиры осуществляется при участии работников полиции и понятых Пристав может также привлекать сотрудников МЧС для проникновения в жилище.
Отсутствие должника во время выселения не служит преградой.
Выселение кредитором, может происходит по соглашению сторон. Если лицо не освободило жилище, то финансовая организация имеет право обратиться в суд или в прокуратуру. Но необходимо знать, что освобождение помещения по санкции прокурора оспаривается в судебном порядке.
Административное производство при освобождении жилища применяется в экстремальных ситуациях, грозящих жизни или здоровью граждан. В остальных ситуациях оно очень спорно.
Владельцам нельзя применять силовой метод освобождения квартиры. Это рассматривается как уголовное деяние.
Закон защищает права граждан на жилище. Поэтому отселение административно производится редко при явных нарушениях законодательства.
Заключение
Юристы нашего сайта специализируются на делах, связанных с недвижимостью. Если вам необходима консультация, напишите свой вопрос в комментариях к статье или на почту указанную в разделе «Контакты».
Мы обязательно ответим вам и постараемся помочь.
