Продажа квартир

СОДЕРЖАНИЕ:

Пошаговая инструкция

• Оценка стоимости
• Документы
• Реклама
• Подготовка к просмотру
• Договор задатка
• Последние справки
• Получить расчет и зарегистрироваться

На что обращать внимание при покупке и продаже квартиры

Советы юриста

Виды мошенничества

Процедура продажи квартиры считается непростым правовым процессом, требующим подготовки необходимых бумаг, грамотного оформления договора купли-продажи.

Чтобы не оказаться без жилой площади и денег, многие подстраховываются, обратившись в агентства недвижимости. Услуги требует дополнительных расходов, но вселяют уверенность в чистоте сделки, а также подборе покупателя.

Здесь необходимо оговорить не только стоимость недвижимости, но и какие расходы понесут обе стороны по оформлению сделки. Договориться об распределении.

Согласно ст. 558 Гражданского кодекса и внесенным Законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ поправок, при продаже квартиры или ее частей не требуется регистрировать договор купли-продажи. Но предоставлять его в регистрирующий орган стороны сделки обязаны для того, чтобы оформить переход права собственности.

Пошаговая инструкция

Чем быстрее продавать квартиру, тем больше придется идти на уступки. Если говорить о выгодной операции, то лучше выставлять жилье на продажу, имея запас времени до запланированного переезда. Чтобы продать квартиру самостоятельно, следует действовать в следующем порядке:

• провести оценку стоимости недвижимости, лучше с привлечением специалистов;
• собрать документы;
• распространить в интернете, в других источниках рекламу;
• подготовиться к переговорам, привести жилье в порядок;
• заключить договор задатка;
• выписаться, подтвердить, оплату коммунальных услуг;
• получить расчет и сдать в регистрационный орган пакет бумаг.

Оценка стоимости

Оценка жилья сохраняет десятки тысяч рублей. Лучше обратиться к оценщикам, которые за фиксированную сумму точно скажут, какова стоимость недвижимости.

Можно это сделать и самостоятельно. Нужно на популярных городских сайтах, а также на страницах местных газет, просмотреть предложения о продаже квартиры и выписать средние цены. Крайние варианты, дешевые и дорогие, во внимание лучше не брать.

После этого выставить цену на 20% больше средней, и с таким расчетом предложить потенциальным покупателям. Если в течение недели будет реакция, звонки, просмотры, можно смело поднимать цену еще на 5-10 процентов, ну а если ответной реакции не будет, тогда, наоборот, стоит снизить стоимость на 5-10 процентов.

По каким критериям определяется стоимость жилья:

• количество комнат (чем больше комнат, тем больше и цена, но при этом стоит учитывать, что цена квадратного метра, наоборот, уменьшается по мере увеличения количества комнат: это происходит потому, что самыми популярными на рынке недвижимости остаются однокомнатные квартиры);
• метраж;
• размер кухни (меньше 10 квадратных метров — снижает стоимость);
• планировка (раздельные комнаты привлекают больше покупателей, чем смежные);
• на каком этаже находится (в денежном эквиваленте выше оцениваются квартиры на «средних» этажах дома);
• наличие обустроенной прилегающей территории;
• ветхость дома, наличие лифта, состояние подъезда;
• ремонт квартиры (дорогой ремонт увеличивает стоимость на 10 процентов, а отсутствие такового – снижает на 10 процентов средней стоимости, стоит учитывать, что косметический ремонт ситуацию не исправит, и не будет влиять на цену);
• размер коммунальных платежей;
• тип отопления (больше ценится наличие центрального отопления);
• инфраструктура (магазин в доме, наличие остановки общественного транспорта, рынка, поликлиники, школы);
• район, где располагается квартира.

Документы

Прежде чем продавать квартиру без посредников, собираются бумаги. Иначе может случиться так, что найдется подходящий покупатель, а продать жилье невозможно, поскольку отсутствуют необходимые справки и подтверждения:

• паспорт и свидетельство о рождении (если один из собственников — ребенок);
• свидетельство о государственной регистрации жилья, собственности, другие правоустанавливающие акты;
• согласие мужа или жены, если недвижимость была куплена или получена в браке;
• кадастровый или технический паспорт из БТИ;
• документальное согласие органов опеки, в том случае, если один из собственников – ребенок;
• доверенность (на тот случай, если продажа проводится через представителя);
• справка из домовой книги, а также подтверждение отсутствия задолженностей (эти справки действительны в течение одного месяца, поэтому их не нужно брать заранее, а только уже после подписания договора предоплаты);

Более точный перечень подскажет юрист, поскольку в отдельных случаях могут понадобиться дополнительные справки.

Реклама

От того, насколько качественно будет составлена реклама квартиры и сколько людей узнают о продаже зависит успех. Это непростая задача, может быть даже более трудная, чем сбор документов.

Прежде всего, стоит рассказать о планах знакомым и друзьям. Возможно, что у тех окажутся знакомые, которые собираются покупать квартиру. Это значительно уменьшает риски столкнуться с аферистами.

Затем выбираются целевые интернет-сайты и размещаются объявления. Например, на сайте «Авито» можно подать объявление либо как обыкновенный пользователь (в таком случае информацию придется часто обновлять), либо как премиум-пользователь (в таком случае объявление закрепляют на верхних позициях, и оно будет чаще попадаться интересующимся посетителям сайта).

Сегодня активно для этих же целей используют и социальные сети, практически у каждого города есть страницы, где абсолютно бесплатно люди обмениваются информацией о продаваемых или сдаваемых объектах. Можно дать объявление и в газете, но насколько это эффективно сказать трудно, поскольку у каждого издания есть своя аудитория.

Важно составить «вкусное» объявление о продаже. Описать в нем плюсы и, конечно, представить качественные красивые фотографии комнат, кухни, санузла, вида из окон, если это имеет смысл. Желательно сделать 5-10 снимков.

На них не должно быть видно людей или домашних животных, лишних вещей, бардака. Как утверждают эксперты, приобретатели обращают внимание на фотографии, сделанные в квартирах с минимальным количеством мебели и вещей в обстановке, поскольку так легче оценить качество жилья и труднее заретушировать следы плохого ремонта.

В рекламном тексте следует упомянуть количество комнат, площадь (общую, жилую, метраж кухни), планировку, этаж и район, другие особенности, которые заинтересуют покупателя.

Подготовка к просмотру

Следующий этап – придать квартире товарный вид. Перед тем, как приглашать клиента, необходимо:

1. Постараться привести в порядок прилегающую к подъезду территорию и подъезд. Например, убрать мусор, покрасить или отштукатурить расписанные баллончиками, фломастерами стены подъезда, этажа.
2. Убрать в квартире: помыть окна, полы, вытереть пыль. Это мелочь, но чистота и опрятность помещения имеют первостепенное значение: именно это влияет на то, какие будут первые впечатления. Вывезти ненужную и старую мебель: опрятная пустота смотрится намного привлекательней, чем нагромождение вещей. Не нужно стараться заретушировать изъяны, лучше заранее ликвидировать трещины, дыры, сколы. Другое дело, что можно попробовать создать в квартире приятную обстановку, которая будет располагать покупателя, например, приготовить для него печенье и сварить кофе. Мало того, что человеку будет приятно, что его ждали, так еще и по квартире будет раздаваться приятный аромат кофейных зерен и выпечки, что создаст ощущение уюта и тепла.

Не менее важно подготовиться и самому продавцу. Например, хорошо одеться, как на важную деловую встречу. Это оставит положительное впечатление у того, кто пришел посмотреть жилье. Необходимо подготовиться к трудным вопросам.

Чаще всего люди требуют снижения стоимости, быстрого освобождения жилья, рассказывают, что им не понравился район, дом, кухня. Если быть готовым к вопросам подобного рода, человек сможет найти подход к покупателю, договориться с ним.

И еще одно важное правило: нельзя встречать приобретателей в одиночестве. Перед тем, как пригласить на просмотр, следует позвать, в целях безопасности, кого-то из близких людей.

Договор задатка

Если покупатель нашелся, удалось сойтись с ним на определенной цене, желательно оформить договор задатка, то есть, предварительный договор купли-продажи. Человек выдает часть суммы (3-5% стоимости), и таким образом подтверждает готовность приобрести жилье. Владелец квартиры берет на себя обязательство продать недвижимость тому, кто оставил задаток. В договоре прописываются сроки сделки, условия, сумма задатка и размер полного платежа.

Чтобы договор имел юридическую силу, составлять его нужно у нотариуса. Нарушение условий сделки невыгодно обеим сторонам. Если покупатель отказывается выплачивать оставшуюся сумму, задаток не возвращают. Точно так же обстоят дела и с нарушениями условий со стороны продавца: если он по каким-либо причинам отказывается продавать квартиру человеку, оставившему предоплату, ему будет необходимо вернуть задаток в двойном размере.

Скачать образец договора задатка при покупке или продаже квартиры

Последние справки

После заключения договора задатка стоит приступить к завершающей стадии продажи: выписка из квартиры и получение справки об отсутствии коммунальных задолженностей. Выписывают в паспортном столе или в МФЦ, которые находятся во всех городах России. Если в квартире прописаны несколько человек, то процедуру можно начать и раньше. После этого берется выписка из домовой книги, которая бы подтверждала, что в жилье больше никто не прописан.

Справку об отсутствии долгов выдают в бухгалтерии ТСЖ, жилищно-эксплуатационной конторе или в едином информационно-расчетном центре.

Расчет и регистрация

Если предыдущие этапы пройдены, можно встречаться с покупателем у нотариуса. С собой нужно взять документы из списка, опубликованного выше, договор задатка и любые другие дополнительные бумаги, которые могут понадобиться.

Договор купли-продажи оформляют в трех экземплярах – два из них получат стороны, заключающие сделку, а третий экземпляр останется в регистрирующем акт органе. После того как клиент передает оставшуюся сумму, продавец взамен выдает расписку, подтверждающую получение средств за квартиру.

На этом этапе важно быть осторожными, особенно если человек самостоятельно занимается продажей. После выдачи расписки покупатель может заявить, что деньги он уже передал, если это ложь, то доказать ее будет трудно. Поэтому лучше решать денежный вопрос через банк, например, через банковскую ячейку: средства вносятся под надзором банковского служащего, там же можно будет их пересчитать и проверить на подлинность.

Затем продавец отдает документы на регистрацию перехода права собственности, при этом еще нужно оплатить в банке госпошлину в размере 2000 рублей. Через несколько дней новый владелец получит свидетельство о праве собственности, а бывший хозяин – справку о продаже квартиры, которая может пригодиться в любой момент: например, если коммунальные службы будут начислять на его имя платежи или штрафы, справка будет доказательством, что человек уже не имеет отношения к квартире.

Сделка считается состоявшейся, когда обе стороны получают подтверждающие документы, закрывается денежный вопрос, происходит передача ключей и сдача самой квартиры, желательно по акту приема-передачи.

На что обращать внимание при покупке и продаже квартиры

Сделки, в основе которых лежит приобретение или реализация жилой площади являются симпатичным объектом для мошенников. Для того чтобы обойти возможные неприятные ситуации необходимо научится отличать истинные документы от недействительных экземпляров. Что нужно учитывать при покупке квартиры?

Советы юриста

При приобретении жилой площади в строящемся доме, обязательным реквизитом является договор долевого участия. Недобросовестные лица могут подменять обязательный документ векселями, договорами купли продажи и иными справками, которые при возникновении судебных споров не будут решающими аргументами в пользу покупателя. В ситуациях, когда застройщик тянет время с подписанием договора долевого строительства или вовсе отказывается от визирования, следует решать вопрос через судебный иск.

Важно детально проанализировать проектную документацию, и выяснить какой земельный участок планируется занять для строительства будущего здания. Земля должны предназначаться для постройки объектов жилого типа. Если земельный участок принадлежит к лесному фонду или выделен для возведения дачных домов, то построенный на его территории многоквартирный жилищный комплекс окажется вне законодательных норм.

Сделки, связанные с участием застройщика, признаются законными при визировании документов уполномоченными лицами. Такими полномочиями наделяет доверенность.

Много вопросов вызывает и проблема: как правильно оформить задаток за квартиру. Решением станет привлечение профессиональных участников рынка жилья.

Виды мошенничества

Специалистам известно несколько классических разновидностей мошенничества:

1. Дублирование продаж. В данной ситуации застройщик пытается реализовать недвижимость нескольким лицам. Данный факт может стать шоком для приобретателя в момент регистрации договора долевого участия в Россреестре. Двойная продажа квартир невозможна, т.к. нормативные документы не допускают наличие обременений при совершении операций по приобретению имущественных объектов, служащих для проживания граждан. Если вы столкнулись с такой дилеммой, остается один путь решения конфликта с застройщиком – через суд. При этом один из обманутых покупателей может рассчитывать на получение квартиры, а второй на финансовую компенсацию затраченных средств. Получатель денег, как правило, оказывается «пострадавшей стороной», т. к. теряет материальные ресурсы в результате инфляционных процессов и положительной динамики цен на жилье.
2. На рынке вторичного жилья гражданин рискует встретиться с такой сложностью как наличие скрытых дефектов. К ним относятся деструктивные изменения здания, а также нарушение коммуникаций или отдельных элементов квартиры. Такие моменты заставляют человека потратить лишние деньги на устранение бытовых неприятностей. При этом законодательные акты допускают выдвижение требований со стороны покупателя к продавцу через судебный орган.
3. Недобросовестные лица могут скрывать информацию о наследниках на имущественный объект, т.к. обнаружение данного факта затруднит оформление сделки. Реализация имущества без акцепта наследников может повлечь за собой недействительность сделки, итогом которой станет лишение прав на приобретенный имущественный объект.
4. Покупка «квадратных метров» у продавца с поддельными документами также превращается в головную боль покупателя. Сигналом такого варианта служит исключительно низкая стоимость квартиры, которая привлекает покупателей. Здесь работает психологический трюк: экономия заставляет забыть о предусмотрительности.

Недействительные документы при покупке квартиры не единственный путь для обмана доверчивых граждан. При осуществлении расчетных операций могут рождаться подвохи, связанные с обнаружением в банковской ячейке поддельных купюр или бумаг, не имеющих никакого отношения к платежным средствам.

Чтобы не стать участником подобного сценария необходимо собрать максимум информационных данных об участниках сделки, изучить историю имущественного объекта, проявлять повышенную внимательность на всех стадиях договорных отношений. Помощь можно получить как в риэлтерских компаниях, так и у специалистов юридического профиля, специализирующихся на проблемах мошенничества в сфере приобретения жилья.