Проверка юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры Продажа квартир

Покупка квартиры – не только приятное, но и ответственное событие.

Конечно, можно обойтись без лишних хлопот: найти подходящий вариант, отдать деньги продавцу, забрать ключи и наслаждаться новым жильем. К сожалению, такое легкомыслие иногда приводит к неприятным ситуациям. Например, когда после заселения объявляются родственники прежнего владельца, которые хотят отсудить квартиру, или выясняется, что собственник – вовсе не собственник, а мошенник, который получил квартиру обманным путем.

Для того чтобы денежные вложения в недвижимость не превратились в потери, крайне важно проверить юридическую чистоту квартиры. Необходимо выяснить:

  • есть ли все необходимые документы для заключения сделки,
  • не находится ли недвижимость в залоге,
  • кто прописан в квартире,
  • дано ли согласие супруга на продажу,
  • сколько собственников у недвижимости,
  • есть ли у кого-то право пользования жильем,
  • был ли вложен при покупке материнский капитал,
  • нет ли задолженности по оплате коммунальных услуг,
  • не проводилась ли перепланировка, которая не была узаконена.

Это лишь небольшая часть вопросов, ответы на которые должны быть даны до заключения сделки. Поэтому знания о том, на что обратить внимание при покупке, будут полезными.

1. Проверка документов на квартиру
1) Документы, подтверждающие право собственности
2) Документы-основания получения прав на квартиру
3) Справки о регистрации и выписка из домовой книги
4) Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг
5) Технический и кадастровый паспорта
6) Дополнительные документы в зависимости от ситуации
Согласие супруга
Справка о погашении ипотеки
Согласие органа опеки и попечительства
2. Проверка документов, дающих сведения о личности продавца
1) Документы, удостоверяющие личность
2) Справки из НД и ПНД
3) Доверенность
3. Проверка сведений об объекте недвижимости
1) Наличие судебных споров
2) Включение дома в программу реновации
4. Специалист по проверке юридической чистоты квартиры

1. Проверка документов на квартиру

Основную часть документов для проверки предоставляет продавец. Запросить их нужно до передачи денег за квартиру.

Но надо быть готовым к тому, что некоторые документы покупателю придется добывать самому.

Для заключения сделки требуется примерно одинаковый пакет документов. Но их не хватит для того, чтобы убедиться в юридической чистоте недвижимости. Поэтому список для каждой конкретной ситуации будет свой. Приведенный ниже перечень не исчерпывающий.

Общие правила при проверке документов:

1. Удостовериться в их наличии.

Особенно это касается обязательных документов, без которых заключение сделки невозможно. Если продавец говорит, что они потерялись или есть только в электронном виде, необходимо попросить их восстановить.

2. Обратить внимание на внешний вид и срок действия.

В документах не должно быть исправлений или отсутствующих страниц. Паспорт не должен быть просрочен.

3. Удостовериться в их подлинности.

Продавец, скорее всего, оставит оригиналы у себя и отдаст только копии. Если нет возможности снять копии лично, покупателю следует попросить показать оригиналы.

Также стоит придать значение документам, которые требуют нотариального заверения и оформлены по доверенности.

4. Проверить на соответствие.

Недопустимо, чтобы информация в одном документе отличалась от информации в другом. Сразу вызывает подозрение, когда паспортные данные и сведения в выписке ЕГРН не совпадают.

Теперь остановимся подробнее на отдельных категориях документов.

1) Документы, подтверждающие право собственности

Проверка документов на квартиру

До июля 2016 года Росреестр выдавал свидетельства о праве собственности, которые подтверждали регистрацию права. В них содержались данные об объекте недвижимости, его собственнике, на основании чего и с какого времени он владеет.

В разное время они выглядели по-разному и отличались цветом бумаги.

Такие свидетельства больше не выдаются, но по-прежнему действуют.

Теперь информацию о праве собственности можно найти в выписке из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Существует несколько видов выписок из реестра недвижимости:

  • Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В ней содержатся:

  1. Сведения об объекте (адрес, площадь, кадастровая стоимость, дата ввода в эксплуатацию).
  2. Сведения о субъекте или субъектах (ФИО, паспортные данные).
  3. Вид зарегистрированного права и доля в праве (если собственников несколько).
  4. Назначение объекта (должно быть жилое помещение).
  5. Документы-основания (об этом чуть ниже).
  6. Сведения об обременениях (квартира не должна быть в залоге, под арестом и пр.).
  7. Дата регистрации права, т.е. с какой даты продавец владеет жильем.
  • Об объекте недвижимости.

Эту выписку еще называют расширенной. В ней представлена наиболее полная информация об объекте.

  • О переходе прав на объект.
  • О правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости и др.

Лучше всего проверять данные по свежей выписке, которую не трудно заказать самостоятельно в любом офисе МФЦ. Стоимость документа отличается в зависимости от того, в бумажном или электронном виде предоставляется информация. Например, за бумажную выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах нужно заплатить 400 руб., за электронную – 250. Изготавливается справка 3 рабочих дня.

При проверке выписки из ЕГРН следует обратить внимание на:

  • Период владения собственностью.

Настораживает, когда квартиру купили недавно и тут же перепродают. Особенно, если цена сделки ниже средней по рынку.

  • Количество сделок с квартирой за последние 2-3 года.

Больше всего информации содержит «расширенная» выписка из ЕГРН. По ней видно, сколько раз жилье меняло собственников. Чем больше было сделок, тем выше риск оспаривания одной из них.

  • Основания перехода права собственности, по которым чаще всего оспариваются сделки.

Например, когда квартира получена в наследство, есть риск, что не все наследники предъявили на нее свои права. Или не все члены семьи приватизированной квартиры составили письменный отказ, без которого договор купли-продажи может быть аннулирован.

  • Обременения.

К их числу относятся залог при ипотеке, арест, действие договора безвозмездного пользования, действие договора доверительного управления и др.

2) Документы-основания получения прав на квартиру

Документы-основания перехода права собственности могут быть разные. Каждое основание таит в себе «подводные камни». Если их недооценить, есть вероятность заключить сделку, которая впоследствии будет оспорена и признана недействительной.

Наиболее часто встречающиеся основания:

Купля-продажа Документы:
1) договор купли-продажи,
2) акт приема-передачи,
3) документы, которые подтверждают, что оплата по договору произведена в полном объеме

Необходимо проверить:

  • желательно, чтобы договор купли-продажи был заверен нотариусом (для подтверждения дееспособности сторон сделки),
  • подписи на договоре и акте приема-передачи совпадают,
  • если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то собственниками являются и родители, и дети,
  • если срок владения квартирой более 3 лет, риски ниже.
Приватизация Документы:
1) договор передачи квартиры в собственность,
2) письменный отказ от участия в приватизации,
3) согласие органов опеки на исключение несовершеннолетних детей из числа собственников

Необходимо проверить:

  • список лиц, указанных в договоре, совпадает со списком собственников, указанных в выписке из ЕГРН (от лиц, не указанных в выписке, должен быть предоставлен письменный отказ от участия в приватизации),
  • если на момент приватизации в квартире проживали дети до 18 лет, но они не включены в список собственников, на их исключение имеется согласие органов опеки,
  • список лиц, прописанных в квартире на момент приватизации, можно найти в выписке из домовой книги.
Дарение Документы: договор дарения

Необходимо проверить:

  • желательно, чтобы договор дарения был заверен нотариусом (для подтверждения дееспособности сторон сделки),
  • если стороны договора дарения не являлись близкими родственниками, продавец заплатил НДФЛ (неуплата налога грозит приостановкой регистрации прав на квартиру).
Наследование Документы: свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию

Необходимо проверить:

  • в свидетельстве нет обременения в виде права пожизненного проживания в квартире,
  • при наличии других наследников в свидетельстве содержится отметка об их отказе от принятия наследства,
  • если наследство оформлено более 3 лет назад, риски ниже.
Долевое строительствоО проверке юридической чистоты квартиры перед покупкой у застройщика, читайте на сайте Общества защиты дольщиков

Другие основания не являются распространенными. Тем не менее, они есть. Поэтому мы укажем на особенности, которые имеют значение при проверке юридической чистоты объекта недвижимости.

Решение судаДокументы: решение суда

В судебном акте должно быть указание на всех собственников квартиры и наличие обременений на нее.

Нужно убедиться, что:

  • судебное решение вступило в законную силу, сроки для обжалования истекли,
  • у третьих лиц нет права пользования жильем,
  • у несовершеннолетних лиц нет имущественных прав в отношении этой недвижимости.
Рента и пожизненное содержание с иждивениемДокументы: договор ренты (договор пожизненного содержания с иждивением)

Особенность такого договора в том, что по нему плательщик ренты (т.е. продавец квартиры) получает право собственности, а взамен обязуется пожизненно содержать получателя ренты (т.е. прежнего собственника). Обязанность по выплате ренты (это могут быть финансовое содержание или физический уход) переходит от продавца к покупателю и прекращается только после смерти получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением является обременением, что отражается в выписке из ЕГРН.

Для проверки требуется выяснить следующее:

  •  на продажу недвижимости есть письменное согласие прежнего продавца (получателя ренты),
  • в случае смерти получателя ренты в выписке из ЕГРН указано отсутствие обременений.
Купля-продажа у юридического лицаДокументы:
1) договор купли-продажи,
2) корпоративное решение юрлица о продаже,
3) полномочия лица, подписавшего договор,
4) квитанция об оплате,
5) выписка из ЕГРЮЛ

В покупке квартиры у физлица и юрлица есть некоторые отличия. Поэтому нужно проверить:

  • деньги по договору переведены на расчетный счет, а не выплачены наличными (возможна передача денег через аккредитив),
  • факт перевода денег подтверждает квитанция об оплате,
  • компания зарегистрирована, что подтверждается данными выписки из ЕГРЮЛ,
  • компания не числится в базе исполнительных производств (нет ареста на квартиру), в отношении нее не введена процедура банкротства.
Купля-продажа у кооператива (ЖСК, ЖНК)Документы:
1) справка о выплате пая,
2) акт приема-передачи,
3) договор паенакопления

Оформить квартиру в собственность можно только после полной выплаты пая. Но кроме соответствующей справки необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • если недвижимость была в совместной собственности супругов, имеется согласие второго супруга на продажу,
  • если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то собственниками являются и родители, и дети.

3) Справки о регистрации и выписка из домовой книги

Справки о регистрации – это бумажные документы по установленным формам.

Особого внимания в них требует информация о несовершеннолетних и временно выписанных из квартиры.

Форма 9 отражает сведения о том, сколько человек и кто именно зарегистрирован в квартире. Она может быть представлена в обычном или архивном виде (включая данные о ранее зарегистрированных лицах).

Справку заказывают через МФЦ, Госуслуги или в управляющей компании. Чтобы исключить вероятность подделки, покупателю стоит проконтролировать процесс ее получения.

В форме 12 указаны лица, которые были зарегистрированы в квартире ранее. В ней будут обозначены снятые с регистрации по причине нахождения в местах лишения свободы, лечебных учреждениях, службы в армии или временным переездом.

Если в какой-либо графе есть данные о таких людях, риски покупателя на появление проблем после приобретения квартиры существенно возрастают.

Справку по форме 12 также можно получить через МФЦ и Госуслуги.

Сведения в выписке из домовой книги по сути те же, что приведены в архивной форме 9. Однако не лишним будет убедиться в том, что они действительно не противоречат друг другу.

4) Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг

Согласно нормам Жилищного кодекса РФ долги за коммуналку не переходят к покупателю при продаже квартиры. Но, скорее всего, претензии за неуплату изначально будут предъявляться именно к новому собственнику жилья. В отличие от долгов за электроэнергию, воду и отопление долги за капремонт к новому собственнику переходят.

Так или иначе, чтобы не пришлось доказывать свою непричастность к накоплению задолженности, лучше заключать сделку после погашения долга.

Подтверждением того, что на момент подписания договора все коммунальные услуги оплачены в полном объеме, является справка об отсутствии задолженностей. Необходимые сведения также могут быть указаны в выписке из финансово-лицевого счета. Их выдает МФЦ или управляющая компания.

В Москве оба документа (а вместе с ними справку о регистрации, справку о составе семьи и др.) заменяет Единый жилищный документ (ЕЖД). В нем содержатся все сведения жилищного учета, от информации от данных до наличия задолженности до информации о прописанных лицах.

ЕЖД можно получить в МФЦ, ЕИРЦ (едином информационно-расчетном центре) или через Госуслуги.

Если долги за квартиру все-таки есть, то логично попросить продавца их погасить и предоставить свежую справку (выписку, ЕЖД). Другой вариант: договориться о снижении стоимости квартиры на сумму задолженности и разбираться с коммунальными платежами самостоятельно.

5) Технический и кадастровый паспорта

Проверка технического паспорта – неотъемлемая часть проверки юридической чистоты квартиры.
Как следует из самого названия документа, он содержит техническую информацию о помещении:

  • адрес,
  • площадь,
  • этаж,
  • кадастровый номер,
  • кадастровая стоимость,
  • данные о материалах и инженерных конструкциях здания и пр.

Первое, на что нужно посмотреть, совпадают ли данные техпаспорта с данными выписки из ЕГРН. Но это еще не все. Одним из самых любопытных пунктов при проверке – сведения о перепланировке.

В каждом техпаспорте есть план квартиры. Он должен соответствовать ее фактической планировке. Расхождения явно свидетельствуют о том, что собственники делали перепланировку.

Для получения актуального техпаспорта требуется проведение обмеров квартиры, которое выполняет техник. В случае выявления различий плана с реальным состоянием помещения специалист отмечает их на плане красными линиями. Для покупателя наличие красных линий означает одно: перепланировка квартиры была, и она не узаконена.

Незаконная перепланировка грозит многими неприятными последствиями для нового собственника.

Это может быть требование надзорных органов привести жилье в исходное техническое состояние или оплатить штраф и узаконить перепланировку.

Кроме того, на квартиру с незаконной перепланировкой трудно взять ипотеку. Еще труднее ее потом продать.

О кадастровом паспорте стоит сказать лишь то, что его проверка на сегодняшний день не актуальна. Документ отменили с 2017 года.

6) Дополнительные документы в зависимости от ситуации

Согласие супруга

Этот документ представляет собой нотариально заверенное заявление о том, что супруг не возражает против продажи объекта недвижимости.

Согласие требуется только в том случае, если квартира была приобретена продавцом в официальном браке и является совместной собственностью.

Судебная практика изобилует делами, когда договор купли-продажи признавали недействительным, поскольку супруг продавца своего согласия на заключение сделки не давал.

Октябрьский районный суд г. Пензы, дело № 2-74/2015

Поэтому необходимо проверить следующее:

  • наличие (или отсутствие) штампа о регистрации брака в паспорте продавца,
  • дату на документе-основании, которая укажет на то, что квартира была приобретена в браке.

Не стоит забывать, что бывшие супруги могут заявить свои права на имущество, приобретенное в браке, в течение 3 лет после развода. Для того чтобы обезопасить себя, покупатель может потребовать согласие с бывшего супруга продавца.

Согласие супруга на продажу недвижимости требуется не всегда. В нем нет необходимости, когда:

  1. Есть брачный договор, который ограничивает права супруга на продаваемую квартиру.
  2. Есть соглашение о разделе общего имущества супругов.
  3. Есть решение суда о разделе общего имущества супругов.
  4. Квартира получена продавцом по наследству или в дар.
  5. Квартира приватизирована продавцом, и есть отказ супруга от приватизации.

Справка о погашении ипотеки

Нет ничего страшного в том, чтобы купить квартиру, по которой не погашена ипотека.

У такой недвижимости есть особенность – она находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит по ней не будет выплачен полностью. И формально при продаже долг переводится на покупателя.

Для заключения сделки потребуется письменное согласие банка на отчуждение квартиры. Кроме того, банк проконтролирует взаиморасчеты. В его интересах, чтобы деньги по договору купли-продажи пошли на погашение кредита. Тогда он снимет обременение, и покупатель сможет зарегистрировать свое право собственности на жилье.

Если собственник уверяет, что покупал квартиру в ипотеку, и она погашена, должны быть проверены:

  • справка о погашении ипотеки от банка (на фирменном бланке с печатью и подписью сотрудника),
  • выписка из ЕГРН, которая подтвердит, что обременений нет.

Согласие органа опеки и попечительства

Разрешение органа опеки требуется тогда, когда продается квартира, купленная с вложением средств материнского капитала.

Использование материнского капитала предполагает соблюдение определенных условий. Если после продажи квартиры, купленной с этой субсидией, будут выявлены нарушения, сделку могут признать недействительной.

Такие прецеденты тоже есть. Во всех случаях жилье возвращают первоначальным владельцам для восстановления нарушенных прав несовершеннолетних детей.

Рудничный районный суд г. Прокопьевска Кемеровской области, дело № 2-2852/2016

Согласно нормам закона, при покупке квартиры на материнский капитал родители обязаны оформить жилье в собственность не только на себя, но и на всех детей. Размер долей они определяют сами.

Еще один вариант – право собственности оформляется на одного из родителей. Но тогда составляется нотариально заверенное обязательство о выделении долей всем членам семьи в течение 6 месяцев с момента появления такой возможности.

Для проверки юридической чистоты недвижимости покупателю нужно проверить указаны ли в числе собственников супруг и все дети продавца, а также наличие разрешения органов опеки на продажу.

Если продавец утверждает, что средства маткапитала при покупке квартиры им не использовались, тогда следует попросить его предоставить:

  • справку из Пенсионного фонда об остатке средств маткапитала на счету (что подтвердит неиспользование субсидии), либо
  • справку из банка о том, что кредит не погашался средствами маткапитала (если квартира куплена в ипотеку).

2. Проверка документов, дающих сведения о личности продавца

Проверять необходимо не только документацию на квартиру, но и ту, что характеризует личность того, кто ее продает.

Здесь важны следующие моменты:

  • имеет ли право человек продавать квартиру,
  • принадлежат ли ему документы на объект недвижимости, которые он предоставил,
  • является ли он дееспособным,
  • не проходит ли он процедуру банкротства
  • состоит ли он в браке,
  • есть ли у него несовершеннолетние дети и т.д.

Можно не проводить проверку самостоятельно и понадеяться на нотариуса. Но в судебной практике уже были случаи, когда нотариус не смог распознать поддельный документ, предоставленный мошенницей. В итоге собственница потратила много времени, нервов и сил, чтобы получить хоть какую-то компенсацию за потерянную недвижимость.

Кировский районный суд г. Уфы, дело № 2-324/2018

1) Документы, удостоверяющие личность

Существует несколько документов, которые удостоверяют личность. Просить продавца предъявить все, что у него есть, не нужно.

Но проверка паспорта обязательна.

Хорошо, если покупатель обладает навыком отличать поддельные документы от настоящих. А если нет, то стоит хотя бы знать, на что акцентировать внимание:

1. Фотография.

Лицо человека, который называет себя продавцом, должно совпадать с лицом на фотографии в паспорте. Даже с учетом, что паспорт меняют не очень часто, да и косметология сейчас творит чудеса, разница не должна быть большой.

Наличие признаков замены фотографии – тревожный звонок. Если при внимательном рассмотрении заметны повреждения ламинирующего покрытия (как будто фотографию вырезали и вклеили), скорее всего, паспорт поддельный.

2. Внешний вид.

Помнить наизусть, как должны выглядеть все шрифты, водяные знаки и печати в паспорте, необязательно. Паспорт продавца покупатель может сравнить со своим.

Настораживают документы, которые были выданы недавно. Например, продавец – мужчина 37 лет, предъявил паспорт, который не только выглядит, как новый, но в нем стоит недавняя дата получения. В России паспорта меняют в 20 и 45 лет. Если есть причина, по который пришлось получить новый паспорт, продавцу стоит ее назвать и документально подтвердить.

3. Данные.

Они должны соответствовать тем, что указаны в других документах. Прежде всего, в выписке из ЕГРН и документах-основаниях.

Если продавец говорит, что менял фамилию или сам паспорт, это следует проверить. Должны быть документы, которые могут подтвердить факт смены. В рассматриваемом примере это свидетельство о заключении брака (о перемене фамилии) или отметка в новом паспорте о ранее выданном (штамп).

4. Действительность.

Официальный сайт Министерства внутренних дел Российской Федерации

Узнать о действительности паспорта можно через сервисы ГУ ВМ МВД России. Для это потребуется ввести его серию и номер.

Если паспорта у продавца нет, его заменяют такие документы, как:

  • временное удостоверение личности,
  • загранпаспорт,
  • удостоверение личности военнослужащего / военный билет,
  • паспорт моряка.

Когда у приобретаемого жилья несколько собственников, необходимо проверить паспорт каждого из них. А также документ, удостоверяющий личность второго супруга, если квартира была приобретена в браке.

2) Справки из НД и ПНД

Справка из НД – справка из наркологического диспансера, ПНД – из психоневрологического.

Наличие этих справок снижает (но не исключает) вероятность оспаривания сделки вследствие того, что собственник оказался недееспособным.

Оговорка «не исключает» сделана неспроста. Человек может быть психически здоров и не стоять на учете в диспансере, но на момент подписания сделки находиться в состоянии аффекта. А значит риск признания сделки недействительной не исключен.

При нотариальном заверении договора купли-продажи вменяемость сторон оценивает нотариус. Он должен убедиться в том, что все участники сделки отдают отчет своим поступкам, не введены в заблуждение и действуют по собственному волеизъявлению.

Если есть сомнения в адекватности продавца, нотариус приглашает эксперта-психиатра. Для подстраховки покупатель вправе сам воспользоваться услугой такого специалиста перед подписанием договора.

В так называемую «группу риска» попадают пожилые люди и те, у кого наблюдаются признаки алкогольной или наркотической зависимости.

Да, просить продавца предоставить справку из наркологического диспансера или сообщать ему о приглашении на сделку психиатра, как минимум неприятно. Но тут приходится выбирать: либо неловкость ситуации, которая со временем забудется, либо  безопасность сделки.

3) Доверенность

Продажа квартиры по доверенности законом не запрещена. Но соглашаясь на такую сделку, надо быть предельно осторожным. Случаев, когда мошенники под видом риэлторов пользовались доверчивостью собственников и путем обмана присваивали себе квартиры, либо деньги от их продажи, очень много.

Череповецкий городской суд Вологодской области, дело № 1-4/2019

Если все-таки принято решение покупать квартиру, которую продают по доверенности, необходимо тщательно проверить саму доверенность, личность доверенного лица и личность продавца.

Обязательное условие – доверенность должна быть заверена нотариусом.

Далее при проверке следует убедиться в том, что

  • доверенность не просрочена (срок указан в самом документе),
  • паспортные данные доверенного лица и продавца совпадают с теми, что указаны в доверенности,
  • у доверенного лица есть полномочия на заключение сделки и получение денег от покупателя (а не только на сбор документов),
  • продавец является собственником квартиры, о чем свидетельствует информация из выписки ЕГРН.

Приемлемый вариант – решать все вопросы по сделке с доверенным лицом, но попросить продавца присутствовать в момент подписания договора.

Не лишним будет лично пообщаться с собственником квартиры, удостовериться в том, что он действительно существует, намерен продать свое жилье и поручает сделать это доверенному лицу.

Если организовать встречу с продавцом не получается, для разговора можно воспользоваться видеосвязью в скайпе или мессенджерах. Онлайн формат позволит не только записать беседу, но и зафиксировать ее дату и время.

3. Проверка сведений об объекте недвижимости

В этой части статьи мы расскажем о том, что еще необходимо проверить покупателю, кроме документов, чтобы обезопасить сделку купли-продажи.

1) Наличие судебных споров

Узнать, ведутся ли в отношении покупаемой квартиры судебные разбирательства или нет, можно через сайты судов. Для этого нужно определить территориальную подсудность по месту нахождения недвижимости и посмотреть, есть ли в отношении нее дело в базе данных конкретного суда.

Официальный сайт Федеральной службы
судебных приставов России

Кроме того, не помешает проверить квартиру на арест, воспользовавшись сайтом Федеральной службы судебных приставов.

Проверки на наличие судебных споров требуют не только квартира, но и продавец, а также третьи лица, которые фигурируют в документах. Это также легко осуществить через картотеку судов по месту их регистрации и сайт ФССП.

Официальный сайт Федресурса

Большое значение для покупателя имеет информация о банкротстве собственника квартиры. В общем доступе она есть в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Если продавец проходит процедуру банкротства (совсем недавно признан банкротом), вероятность оспаривания предстоящей сделки крайне высока.

2) Включение дома в программу реновации

Программа реновации предполагает расселение хрущевок и предоставление собственникам жилья в новостройках взамен квартир в ветхих домах.

Для покупателя приобретение такой недвижимости рискованно по следующим причинам:

  1. Если программа не будет реализована в срок, новое жилье предоставят с задержкой.
  2. Компенсация за старую квартиру окажется меньше предполагаемой (при том, что цены на дома под снос, как правило, сильно завышены).
Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы

Пока программа реновации рассчитана только на Москву и Московскую область (но скоро станет реализовываться и в других регионах). Сведения о включении дома в программу можно найти на сайте Мэра Москвы.

Если все-таки покупатель готов рискнуть, то кроме информации на сайте должен проверить наличие у продавца:

  • уведомления о сносе дома и предстоящем расселении (предоставляется за год до расселения),
  • письменного согласия на получение нового жилья или равнозначной денежной компенсации.

4. Специалист по проверке юридической чистоты квартиры

Поскольку не каждый покупатель обладает необходимыми юридическими знаниями и опытом в вопросах приобретения недвижимости, то часто доверяется риэлтору, банку, нотариусу или страховой компании.

Риэлтор занимается тем, что организует процесс купли-продажи. Но надо понимать, что цель его работы – получить вознаграждение за совершение сделки. Чем быстрее будет заключен договор и переданы деньги от покупателя продавцу, тем лучше для всех. В том числе и для риэлтора. Поэтому многие посредники торопятся закрыть сделку, при этом проверяют документы поверхностно, не вникая в нюансы.

Покупка квартиры в ипотеку также не является гарантией доскональной проверки. Больше всего внимания специалисты банка уделяют личности заемщика. Продавца и объект недвижимости анализируют формально и, как правило, по определенному алгоритму.

Самое главное для банков – получить всю выплату вместе с процентами. Если окажется, что при продаже были нарушены права третьих лиц при приватизации жилья, или условия сделки ущемляют интересы несовершеннолетних детей, банкам до этого не будет дела.  В случае ее оспаривания они ничего не теряют. Заемщику придется платить ипотеку, даже если он лишится квартиры.

Что касается нотариусов, то в их обязанности входит не проверка юридической чистоты квартиры, а проверка документов конкретной сделки. Они смотрят на их наличие, подлинность и правильность составления. Максимум – подтверждают дееспособность сторон сделки и удостоверяются в соблюдении интересов третьих лиц. Но, например, искать юридические изъяны жилья, они не должны. Если была проведена незаконная перепланировка, госорганы будут предъявлять претензии не к нотариусу, а к собственнику.

Есть и еще один вариант, который может обеспечить дополнительную защиту покупателя. Речь идет о титульном страховании, т.е. страховании права собственности на недвижимость. Однако и страховой агент не спасет, если квартиру отнимают по суду. Под страховой случай подпадают только те ситуации, которые произошли по не зависящим от собственника обстоятельствам. Если при покупке недвижимости он плохо проверил документы, то страховая компания вправе оспорить его невиновность и отказать в выплате компенсации.

У каждого из вышеперечисленных специалистов свои задачи. Детальной проверкой юридической чистоты квартиры занимаются юристы. Они анализируют документы, которые относятся к купле-продаже, выявляют возможные риски для участников сделки и помогают их минимизировать. Работа юриста по проверке объекта недвижимости осуществляется параллельно с деятельностью риэлтора, так как их функционал и зоны ответственности разграничены.

Может показаться, что воспользоваться одновременно услугами хорошего юриста и риэлтора дорого. На самом деле, в Москве стоимость юридической проверки квартиры начинается от 5 000 руб. И, конечно, она несоизмерима с суммой, которую рискует потерять покупатель в случае возникновения судебных споров.

Несмотря на то, какое решение принимает покупатель относительно услуг специалистов, ответственность за приобретение недвижимости полностью лежит на нем.

Наталья Артамонова
Оцените автора