Долевая собственность
Под долевой собственностью понимают право нескольких граждан на объект недвижимости с указанием доли в конкретном праве для каждого из них.
СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ:
Различия между совместной и долевой собственностью
Как происходит измерение долей?
Особенности продажи доли в квартире
Важно! Владелец может использовать только выделенную часть имущества.
В качестве ключевых причин формирование такого явления выделяются следующие позиции:
- Приватизация. При реализации процедуры перехода государственной собственности в частную недвижимость распределяется в равных пропорциях между жильцами.
- Сделка купли-продажи. Владелец вправе продать часть третьим лицам.
- Судебное решение. Возникает в результате удовлетворения исковых требований, касающиеся несовершеннолетних лиц.
- Получение в наследство. В этом случае часть квартиры наследуется по воле наследодателя или по закону, если на объект претендуют несколько граждан.
Отдельно стоит уточнить про имущественные претензии супругов. Данное положение считается соответствующим судебному решению, т. к. в большинстве случаев раздел собственности происходит в судебном порядке. Однако, особенность ситуации заключается в варианте указания долей по принятому брачному контракту или в связи с достижением мирового соглашения между супругами.
Различия между совместной и долевой собственностью
Чтобы понимать разницу между двумя данными понятиями, стоит обратить внимание на следующие особенности:
- Отличительный признак состоит в том, что при долевой собственности происходит деление объекта на части, при этом не всегда выделенные доли равны.
- В случае с общим имуществом как такового деления нет, т. к. владельцы пользуются и распоряжаются им в полном объеме, а решение проблем принимается коллегиально. В первом варианте каждый сособственник обладает четко ограниченным правами.
- Чтобы продать часть строения при совместном владении – придется заручиться согласием всех владельцев. Если же компромисс не достигнут, то инициатор вынужден проходить процедуру выделения доли.
Следует уточнить нюансы расчета налога на недвижимость. В первом случае размер устанавливается в соответствии с имеющейся во владении частью объекта, во втором – каждый гражданин уплачивает налог равной суммой.
Как происходит измерение долей?
Уточнение части имущества, на которую имеет право определенный участник долевой собственности, обладает ключевым практическим значением:
- процедура необходима в первую очередь для распределения между владельцами доходов, которые поступают за использование объекта;
- устанавливается соотношение расходов на содержание жилья, находящегося в собственности;
- дополнительно измерение доли помогает разрешить проблемы с выделением прав в случае с разделом имущества.
Важно! Размер причитающейся доли корректируется на протяжении всего существования как в меньшую, так и в большую сторону – величина определяется особенностями изменения субъектного состава правоотношений, внедрения улучшения и иными значимыми позициями.
Определение и изменение долей
Доли объекта собственности, которыми владеют участники, признаются равными, если иное не предусмотрено:
- нормами законодательства;
- сутью сформированных правоотношений;
- положениями договора.
При общем решении владельцев критерии определения и изменения частей имущества основываются на размере вклада, внесенного в качественное и количественное улучшение объекта. При изменении доли учитывается принцип соразмерности, затрагивающий повышение стоимости общего объекта.
Несколько проще обстоят дела с отделимыми улучшениями переходящих в собственность участника, который их произвел, если иное не уточнено достигнутым между владельцами договором.
Нюансы раздела и выдела долей
Раздел и выдел реализуются как при достижении взаимного соглашения между участниками, так и решением суда. Допустимо проведения выдела не только по запросу владельца, но и по требованию кредиторов, если возникла необходимость во взыскании имущества, принадлежащего должнику, для последующей реализации с целью покрытия задолженности.
Важно! Если законодательством предусмотрена возможность и технически это возможно, то раздел и выдел осуществляются путем выделения доли в натуральном выражении. Обычно не появляется лишних проблем при заделе участков в долевой собственности. Если же по каким-то причинам данное действие недоступно, то участник получит возмещение, при этом не только в денежной форме.
Не редкость, когда не выходит разделить объект в точном соответствии с причитающимися долями. В подобных случаях дополнительно выплачивается компенсация от остальных собственников в размере, составляющим разницу между полученным имуществом и стоимостью реальной доли.
Что примечательно, соблюдая принцип взаимного согласия, вместо выдела доли может производиться выплата, но в том случае, если участник дал согласие. И все же имеется исключение. Так, если часть принадлежащей недвижимости незначительна, что ее выдел в натуральном выражении не может быть реализован, а собственник не имеет интересов к пользованию общего имущества, судебным решением используется вариант наложения на остальных участников обязательства по предоставлению возмещения – при этом согласие владельца не является обязательным.
Ситуации такого рода актуальны при долевой собственности на квартиру небольшой площади. После того как была получена компенсация, субъект утрачивает право на долю.
Особенности продажи доли в квартире
Особенность при реализации доли квартиры состоит в том, что для заключения сделки нет необходимости заручаться согласием собственников. Стоит учитывать, что остальные участники при продаже части имущества имеют преимущественное право покупки, поэтому продавец обязан уведомить их в письменной форме о своем желании.
В самом извещении необходимо указать установленную стоимость доли и иные условия продажи. Если после получения сообщения лица с приоритетным правом покупки не приобретут долю в течение месяца, то владелец вправе продать собственность третьим лицам, но по той же цене, что была уточнена в уведомлении. Нужно учитывать, если стоимость будет установлена ниже или выше даже на один рубль, то в дальнейшем сделка может быть оспорена.
Преимущественное право сохраняется исключительно за участниками долевой собственности, то есть уступить его или каким-либо иным образом предоставить другим гражданам они не вправе.
Важно! Перед заключением сделки покупатель обязан удостовериться в том, что собственники были уведомлены и либо выразили отказ от приобретения, либо проигнорировали сообщение. Если этого не сделать, в дальнейшем договор купли-продажи может быть признан недействительным при подаче возражений участником, не получившим извещения. На это дается три месяца. При этом рассмотрение требований происходит в ходе суда.
Что примечательно, дом, принадлежащий нескольким долевикам, можно получить частями или целиком. При этом законодательно возможно несколько вариантов приобретения – все зависит от факта наличия у покупателя необходимой суммы и достигнутой договоренности с участниками.
Заключение
Долевая собственность подразумевает право нескольких лиц на конкретное имущество с выделением определенных долей в отношении каждого. Существует немало нюансов определения вида правоотношений, изменения и отчуждения.
В случае с продажей доли в квартире важно учитывать преимущественное право покупки участников. При его игнорировании в дальнейшем сделка может быть оспорена, что подразумевает возникновение дополнительных затрат для продавца, поэтому важно соблюдать порядок продажи, установленный нормами закона.
В целом подобный подход к разделению позволяет владельцам пользоваться принадлежащей долей без ограничений, актуальных в случае с общей собственностью.
