Договор купли продажи квартиры в долевую собственность

Договор купли продажи квартиры в долевую собственность Долевая собственность


В соответствии со ст. 250 ГК РФ собственник доли в квартире вправе реализовать принадлежащее имущество с обязательным соблюдением правила преимущественной покупки, суть которого заключается в предоставлении сособственникам приоритетной возможности выкупа отчуждаемой доли.

Касательно выкупа всей квартиры, данный вариант актуален в случае, если дольщики достигли соответствующего соглашения. Если хотя бы один из них выступает против продажи, сделка не проводится.  Однако совладельцам выгоднее договориться о продаже цельного объекта недвижимости, а не по частям, ввиду особенностей ценообразования.

Так, в случае с реализацией долей по отдельности стоимость будет на 15-20% ниже, чем в случае с вариантом заключения договора по квартире целиком.

В качестве дополнительных преимуществ оформления единого договора можно выделить:

  • сделка завершается в максимально сжатые сроки;
  • нет необходимости регистрировать несколько договоров;
  • нет нужды в предварительном уведомлении остальных дольщиков;
  • регистрация перехода права собственности обойдется в 2 тысячи рублей.

Что касается явных недостатков, можно выделить один существенный – возможность утраты права на налоговый вычет. При получении доходов с продажи квартиры продавец обязан уплатить налог в размере 13% – стандартная ставка на доходы физических лиц. Однако от данного обязательства можно избавиться, если недвижимое имущество было реализовано за сумму менее 1 миллиона рублей или находится во владении 5 лет.

Обеспечить данное условие проще, если происходит отчуждение долей по отдельности, а не объекта целиком. И все же разница в цене нивелирует недостаток, поэтому вариант с единым договором лучше.


Как правильно оформить договор купли-продажи?

Если всеми участниками было принято решение о совместной продаже квартиры, то при составлении договора нужно принимать к учету ряд особенностей:

  1. В содержании прописывается порядок расчета с каждым из совладельцев.
  2. Перед заключением сделки с несовершеннолетним стоит обзавестись согласием органов опеки и попечительства – оформление договора при данных обстоятельствах актуально только в случае получения разрешения от уполномоченного ведомства. Также потребуется одобрение со стороны законных представителей.
  3. Вмешательство опеки актуально также при участии недееспособных граждан.
  4. Документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать недопонимания между продавцами и покупателями, рекомендуется для разъяснения спорных моментов привлечь квалифицированного юриста. Подобный подход позволит исключить возникновения необоснованных претензий в дальнейшем.

Содержание договора

Несмотря на отсутствие в законодательстве строгих требований, обязательных к отражению в соглашении, нужно придерживаться выработанной практики оформления подобных документов.

В содержании договора обязательно прописываются следующие позиции:

  • наименование документа;
  • населенный пункт, где происходит оформлением, с указанием даты составления;
  • сведения о сторонах, принимающих участие в сделке: Ф. И. О., паспортные реквизиты, место регистрации;
  • уточнение основных характеристик реализуемого объекта: размер жилой площади, этажность сооружения, состояние, величина доли каждого из совладельцев;
  • стоимость квартиры — дольщикам заранее нужно согласовать цену, причем именно данный момент становится камнем преткновения в достижении компромисса, т. к. каждый из совладельцев вправе заявить свою стоимость (разумный подход – отталкиваться от общих рыночных значений);
  • порядок расчета с каждым из сособственников;
  • указание на то, что покупатель ознакомился с состоянием квартиры и не имеет претензий к объекту;
  • информация о прописанных в квартире лицах — указывается дата снятия с учета, если на момент заключения они зарегистрированы в объекте;
  • условия расторжения договора, ответственность участников за несоблюдение требований соглашения.

Вышеуказанные положения не считаются исключающими, т. к. в каждой отдельной ситуации образец может быть изменен в соответствии с актуальными обстоятельствами.


Какие документы нужны?

Для подтверждения сведений, содержащихся в соглашении, потребуется обеспечить процедуру рядом обязательных документов. Для обеспечения чистоты сделки понадобятся бумаги:

  1. Паспорт каждого участника процедуры или свидетельство о рождении ребенка, если в качестве совладельца выступает несовершеннолетнее лицо.
  2. Письменное подтверждение права собственности на отчуждаемую долю. От всех сособственников требуется основание, в соответствии с которым они получили в собственность имущество.
  3. Технический паспорт из Бюро технической инвентаризации на недвижимость, где прописаны основные данные о квартире. В документе важно обратить внимание на дату проведения последней инвентаризации. Чтобы беспрепятственно зарегистрировать сделку, сведения должны быть обновлены не более 5 лет до заключения договора. Также стоит уточнить, содержатся ли в паспорте последние планировочные изменения.

Какие документы нужны?

  1. Справка, подтверждающая отсутствие неоплаченных платежей по коммунальным услугам.
  2. Выписка из Росреестра для уточнения факта отсутствия обременений на доли в квартире.
  3. Выписка из банка об открытии счета для перечисления денежных средств.
  4. Согласие от органов опеки и попечительства, если в качестве одного из дольщиков выступает несовершеннолетнее лицо.
  5. Согласие от супруга/супруги, если отчуждаемое имущество считается совместно нажитым.
  6. Письменный отказ каждого из дольщиков, если продается часть квартиры.
  7. Акт приема-передачи.

Представленные документы проверяются на соответствие реальной информации. Если нарушений не было выявлено, сотрудники регистрирующего ведомства переходят к стадии утверждения договора.


Всегда ли нужен нотариус?

Обращение в нотариальную контору является обязательным не только из-за необходимости проставления удостоверяющей подписи на договоре. В дополнении специалист выполняет ряд сопутствующих действий, за которые вносится обязательная оплата. Размер нотариального тарифа составляет 0,5% от стоимости сделки, но: минимум – 300 р., максимум – 20 тыс. р.

Процедура реализуется нотариусом в следующем порядке:

  1. В первую очередь проводится идентификация личности каждого участника сделки. При этом уточняются права на доли, которые им принадлежат, и дееспособность как покупателей, так и продавцов.
  2. Далее, разъясняются договорные положения. Нотариус зачитывает вслух документ в присутствии всех заинтересованных лиц. При наличии вопросов – дает ответ.
  3. В завершение подписывается договор. Закон не предусматривает обязательство по составлению соглашения в нотариальной конторе, однако подписание производится исключительно в присутствии уполномоченного лица.

Зачастую специалист занимается не только удостоверением договора, но также подготовительными мероприятиями. Поэтому итоговая стоимость во многом зависит от выполненных действий правового и технического характера. При стандартных условиях сумма расходов варьируется от 5 до 8 тыс. р.

Всегда ли нужен нотариус?


Возможные трудности при продаже доли в квартире

Первая сложность заключается в необходимости соблюдения правила преимущественной покупки. Для этого существует специально предусмотренный регламент: при продаже недвижимости необходимо направить в адрес дольщиков уведомление о намерении провести сделку. При оформлении извещения важно придерживаться ряду требований:

  1. Использование письменной формы: телеграмма, заказное письмо просто расписка – все то, что в дальнейшем может выступать в качестве подтверждения донесения до заинтересованных лиц актуальной информации. Исключение – размещение сведений на сайте Росреестра в электронном формате. Однако в таком случае срок ожидания ответа составляет 3 месяца.
  2. Отражение в содержании извещения стоимости объекта и условий отчуждения.
  3. Недопустимо изменение правил приобретения в дальнейшем. К примеру, чтобы избавиться от покупателей в лице совладельцев повышается стоимость доли. После получения отказа продавец снижает ценник до приемлемого и заключает сделку с посторонними лицами. В таком случае сособственники вправе в течение 3 месяцев с даты регистрации договора оспорить его в судебном порядке.

Второй нюанс – возможные проблемы с выделением доли в натуре. Сделать это можно в том случае, если в ходе процедуры не будет нанесен несоответствующий ущерб совместному владению.

Не редкость, когда на практике формируются сложности, ведь в квартире не так просто разделить помещения, предназначенные для общего пользования: коридор, кухня, санузел. В теории данная проблема может быть разрешена за счет выделения отдельного входа в жилое пространство, однако на практике выполнить требование невозможно.

Возможные трудности при продаже доли в квартире

Поэтому проще получить денежную компенсацию от иных участников процесса. Если же продать долю не выходит, а сособственники отказываются оплачивать переход права собственности, для разрешения ситуации допустимо обращение в суд.

Судья может отказать в выделе части в жилой площади по различным основаниям. Однако он вправе назначить специальный порядок по эксплуатации объекта. К примеру, предоставление каждому дольщику отдельной комнаты, если это возможно за счет планировки квартиры.

Чтобы избежать большей части трудностей при таких обстоятельствах, рекомендуется достичь соглашения с другими владельцами о выкупе доли. Стоимость может быть установлена ниже, чем при продаже лицам со стороны. Но подобное разрешение ситуации позволит исключить судебные издержки, которые зачастую приобретают более весомые значения.

Оформить договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, не сложнее, чем составить соглашение в стандартных условиях. Однако имеется ряд важных особенностей, которые определяются с учетом обстоятельств сделки. Очевидная рекомендация – самостоятельно изучить особенности оформления, но в случае отсутствия опыта дополнительно лучше воспользоваться консультационной поддержкой профессиональных юристов. Это поможет избежать временных и финансовых затрат.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего "Правового Центра"

Москва: +7 (499) 704-7078

Оцените статью
Добавить комментарий