Понятие права общей долевой собственности

Понятие права общей долевой собственности Долевая собственность


Под общей долевой собственностью понимаются отношения принадлежности объекта имущества двум и более лицам с выделением принадлежащей доли в правах собственности, что позволяет каждому сособственнику владеть, пользоваться и распоряжаться вещью по своему усмотрению.


Как выделить долю?

Размер долей определяется либо по законодательным нормам (актуально в случае с получением имущества в порядке вступления в наследство), либо условиями соглашения (к примеру, в соответствии с положениями договора товарищества). Если же два варианта невозможно применить в конкретной ситуации, то значения устанавливаются в равных пропорциях.

Однако допустимо утверждение различных долей с учетом вклада каждого участника в образование и приращение общего имущества. Порядок выделения в таких ситуациях уточняется отдельно взятым соглашением, для утверждения которого нужно общее согласие пользователей. При отсутствии такого документа в качестве определяющей позиции выступает характер выполненных одним из совладельцев улучшений объекта.

Если произведенные изменения, способствующие увеличению стоимости имущества, отделимы от общей собственности без несоразмерного ущерба назначению, то согласно общепринятым нормам они включаются в права лица, ответственного за внедрение. Такие улучшения не включаются в объект общей собственности, поэтому размеры долей иных участников не затрагиваются. При наличии соответствующих уточнений в соглашении изменения могут перераспределяться между сособственниками.

В случае с неотделимыми улучшениями вне зависимости от обстоятельств они принимаются в качестве объектов общей собственности. Как пример: результат ремонтных работ или замены покрытия крыши. Поэтому тот участник, который произвел изменения за счет собственных ресурсов с соблюдением предусмотренного порядка использования имущества, может воспользоваться вариантом на соразмерное увеличение принадлежащей ему доле в праве на общее имущество.

К примеру, если один из совладельцев сделает пристройку в виде террасы к используемому помещению в доме, то данный факт предоставляет возможность увеличить долю в праве общей собственности. Однако и сама пристройка не переходит в исключительное пользование исполнителя работ – она включается в состав дома на общих основаниях.


Особенности владения и распоряжения

Владение и использование имущества с такой характеристикой обеспечивается за счет достижения договоренностей между участниками. К примеру, три сособственника, владеющие трехкомнатной квартирой, могут самостоятельно определить: какое помещение за кем отводится в пользование. Если компромисс невозможен, то допускается обращение в суд, который при вынесении решения обязан руководствоваться правилом, предполагающим наделение каждого участника долевой собственности правом на использование имущества соразмерно принадлежащей доле.

Однако в дополнении учитываются и иные факторы. К примеру, если в качестве сособственников выступают молодой парень и мужчина с семьей и тремя детьми, то при разрешении спора о том, кому достанется большая комната, суд примет сторону второй стороны.

Особенности владения и распоряжения

Важно учитывать и ряд иных особенностей:

  1. Имущество долевой собственности может быть использовано для приобретения доходов – актуально в первую очередь в рамках договора сдачи недвижимости в аренду. Полученные за счет совершения сделки средства поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками, согласно размеру долей. Однако договором могут быть установлены иные правила.
  2. Распоряжение объектом в целом осуществляется также по соглашению участников. Так, собственники могут договориться о продаже дома, заключив соответствующий договор. Но если хотя бы один из них выступает против такой сделки, то она не может быть совершена.
  3. Участники несут риск утраты или повреждения имущества. К примеру, если часть дома, которая принадлежала по правам пользования одному сособственнику, сгорела, то доля данного участника по неповрежденному объекту не изменяется, как и у других совладельцев. Допустимо изменение порядка эксплуатации сохранившимся имуществом по причине уменьшения, но утвержденные нормативами принципы указанных правомочий сохранятся.

Следует уточнить, доля в праве собственности является нематериальным объектом, но представляет имущественную ценность, что позволяет совершать с ней законные сделки. Исключительное правомочие, которым обладает владелец части объекта – это распоряжение в соответствии с предпочтениями.


Приоритетное право покупки

Одна из особенностей распоряжения долей в общей собственности – принятие отдельных решений сообща. Так, если один из сособственников намеревается продать принадлежащую часть имущества постороннему лицу, то иные участники отношений по закону наделены правом на преимущественную покупку по предлагаемой стоимости и в соответствии с условиями, выдвинутыми продавцом.

Поэтому совладельцу для отчуждения доли в рамках договора купли-продажи важно придерживаться определенной последовательности действий:

  1. В первую очередь необходимо определить условия продажи и стоимость. Нужно учитывать, что недопустимо изменение положений после отказа каждого из участников – сделка с посторонними лицами должна быть совершена по тем же правилам.
  2. Далее следует известить заинтересованных лиц о намерении продать долю по конкретным условиям. Сделать это нужно в обязательном порядке в письменной форме. При этом законом не определены требования к образцу: письмо, факс, телеграмма или любой иной вариант – все это используется. Но самому продавцу важно помнить о рекомендации производить извещение у нотариуса во избежание ситуации в дальнейшем с возникновением проблем, касающихся оспаривания сделки одним из несогласных сособственников. В дополнении специалист поможет с составлением уведомления, что позволит исключить претензии по поводу ненормативного содержания документа.

Приоритетное право покупки

  1. После донесения информации до участников, остается ожидать решения – на это отводится 30 дней. Если в течение месяца ни один из сособственников не заинтересовался в реализации права преимущественной покупки, то продавец может привлекать к сделке посторонних лиц. Следует уточнить, что не всегда нужно ждать полные 30 дней. Если письменный отказ был получен раньше, то можно переходить к оформлению договора купли-продажи с покупателем со стороны.

Важно! Правом преимущественной покупки может воспользоваться исключительно сам сособственник. Закон не допускает уступку данной возможности третьим лицам.

В дополнении следует учитывать ряд особенностей:

  1. В случае несоблюдения продавцом установленного регламента сделка с посторонним покупателем не обязательно признается недействительной. Но при данных обстоятельствах совладельцы получают возможность в течение трех месяцев оспорить достигнутое соглашение и потребовать в судебном порядке перенести на них права и обязанности приобретателя. При удовлетворении иска осуществляется замена лиц в обязательствах.
  2. В таких ситуациях покупателю самому нужно перепроверять значимые моменты, т. к. в будущем он может понести немалые затраты в связи с признанием сделки недействительной. Для этого достаточно запросить у продавца письменный отказ каждого из заинтересованных лиц. Если же он уклоняется от этого, подразумевая устные обещания, следует повременить с заключением договора. Нужно понимать, что отказ выполняется в письменной форме, что исключит возникновение претензий в будущем со стороны сособственников.
  3. Вариант с обращением в суд для обеспечения собственных интересов актуален и в ситуации, когда продавец изменил стоимость доли или иные существенные позиции договора.
  4. Право на приоритет в покупке сохраняется в двух случаях отчуждения имущества: при продаже и мене. Если же доля отчуждается по иным возмездным договорам (ренты, к примеру), то сособственники никакими преимуществами не наделяются. Это же актуально и в ситуации с реализацией собственности с публичных торгов, которые проводятся при отсутствии согласия со стороны участников отношений строго в рамках, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
  5. Переход доли в праве общей собственности к покупателю происходит либо в момент заключения договора, либо в момент регистрации соглашения, если это необходимо по правилам.

Что примечательно, если совладелец решит продать имущество конкретному сособственнику, то право приоритета в таком случае не проявляется – при данных обстоятельствах продавец сам определяет: кому и на каких условиях передается доля.


Как и когда происходит прекращение права общей долевой собственности?

Имущество в долевой собственности разделяется между участниками по принятому соглашению. Реализация означает прекращение общей собственности, т. к. каждый из сособственников получает новый объект прав на ту часть, которая была образована по результатам процедуры раздела. После этого он приобретает полную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться долей самостоятельно.

Также участник сам вправе инициировать процесс выделения принадлежащей части. При этом общая собственность сохраняется в отношении других совладельцев. Инициатор же после реализации более не считается сособственником – он становится полноценным собственником имущества.

Однако, как и для раздела, так и для выдела понадобится достичь соглашения между участниками. Если же нахождение компромисса находится под вопросом, то конфликтные моменты разрешаются в порядке судебного разбирательства. В ситуации, когда выдел в натуре не допускается нормами закона или попросту невозможен в силу характеристик имущества, то инициатор вправе требовать денежной компенсации доли от иных участников.

Как и когда происходит прекращение права общей долевой собственности?

Также суд может отказать в удовлетворении исковых требований о выделе, если данный процесс не производится без несоразмерного ущерба имуществу долевой собственности. В отдельных ситуациях по решению ведомства даже при отсутствии согласия сособственника на остальных участников возлагается обязательство по предоставлению компенсации. Такой результат судебных разбирательств актуален при наличии следующих обстоятельств:

  • размер принадлежащей сособственнику доли признан незначительным;
  • выделение доли в натуре невозможно;
  • сособственник не располагает значимым интересом в эксплуатации общего имущества.

На долю может быть обращено взыскание. Порядок в данном случае такой же, как и при стандартных условиях, но с обязательным предварительным уточнением доли участника.

В целом, понятие права общей долевой собственности имеет немало значимых особенностей и нюансов, без знания которых каждый участник отношений может стать «заложником» неосведомленности. В первую очередь это касается сделок по купле-продаже, подразумевающим необходимость в соблюдении преимущественного права покупки. Игнорирование данного требования считается не вполне уместным ввиду возникновения возможности для сособственников оспорить сделку с третьими лицами в дальнейшем.

Также отдельное внимание важно обратить на особенности распоряжения имуществом и выделения доли. Не редкость, когда выдел в натуре невозможен в реальности, поэтому нужно также рассматривать вариант с получением компенсации. При грамотном подходе к каждому юридически значимому действию можно избежать указанных сложностей.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего "Правового Центра"

Москва: +7 (499) 704-7078

Оцените статью
Добавить комментарий