Рядовые граждане не часто сталкиваются с продажей жилья. Важно понимать, что нужно не только правильно собрать документы, грамотно оформить правоотношения, но и знать свои обязанности в связи с совершением сделки. Среди обязанностей — своевременная уплата налога.
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс (НК). Периодически в него вносятся изменения, которые налогоплательщики обязаны знать и исполнять.
Согласно налоговому законодательству каждый гражданин обязан уплачивать взносы с доходов, в том числе полученных от сделок с недвижимостью. Однако предусмотрены случаи, когда платить сбор с реализации жилья по закону не нужно. Это касается моментов, когда в собственности жилая площадь находилась меньше 5 лет.
Законодатель пытается снижать бремя продавцов квартир, предоставляя ряд льгот при исчислении подоходного налога. В 2019 году внесен ряд изменений, который регламентирует проведение сделок.
Как не платить налог с проданной квартиры?
Если недвижимость приобреталась до 1 января 2016 года и у продавца находилась в собственности более 3 лет, он полностью освобождается от уплаты налога. Такое правило действовало долго. Но поправки в НК внесли коррективы, и теперь владеть жилой недвижимостью, приобретенной после 1 января 2016 года, нужно более 5 лет (ст. 217.1).
Но тут есть исключения. Снизить минимальный срок с пяти до трех лет можно, если квартира:
- получена по наследству или дарственной между близкими родственниками;
- была приватизирована;
- была передана в результате ренты по договору с пожизненным содержанием иждивенца.
Имущественный вычет
Закон позволяет воспользоваться правом на стандартный налоговый вычет в размере до 1 млн рублей. Например, вы получили квартиру в дар и сразу же продаете за 2 млн. В таком случае можно получить налоговый вычет на 1 млн, и платеж в размере 13% будет вычисляться из 2.
При этом существует ряд нюансов:
- 1 млн рублей – максимальный вычет для всех объектов недвижимости (не только квартир, но и домов, дач), проданных за один календарный год. Например, если вы продаете две квартиры стоимостью 3 млн рублей каждая, то получите вычет в размере 1 максимум.
- Если пользуетесь уменьшением налога за счет расходов при покупке, стандартный вычет для этого объекта недвижимости применяться не может.
- Если квартира была приобретена после 1 января 2016 года и затем продана за сумму, меньшую чем 70% от кадастровой стоимости, подоходный налог определяется, исходя из суммы в 70% от кадастровой стоимости.
- При продаже объекта, находящегося в долевой собственности, сумма стандартного вычета распределяется в равных частях для всех собственников. Но это правило действует, если объект продан по одному договору. Если же каждая доля продана по отдельному договору, то каждый из собственников может использовать вычет в размере до 1 млн рублей.
Сбором с разницы между ценой покупки и продажи выгоднее пользоваться в том случае, если на приобретение квартиры было потрачено больше 1 млн. В остальных случаях удобнее стандартный налоговый вычет.
Применение имущественного вычета на практическом примере
Гражданка М. продала квартиру за 1,4 млн рублей, которую приобрела годом раньше. Поскольку жилье досталось по договору дарения от родственника, то фактических расходов на приобретение она не понесла. Рассчитать НДФЛ можно следующим образом. Налогооблагаемая база составит: 1,4 млн – 1 = 0,4.
Вот с этой суммы и будет исчислен налог по ставке 13%: 0,4 млн × 13% = 52 тыс. рублей.
Эти средства гражданка М. должна заплатить в бюджет.
Но следует учитывать, что такая льгота действует в одном налоговом периоде, т. е. может быть использована один раз в год. Продали одно жилое помещение – получите имущественный вычет. Захотели продать в этом же году вторую – льготы уже не распространяется.
В регионах есть жилье, стоимость которого не всегда дотягивает до 1 млн, но имущественный вычет применяется, независимо от места нахождения такого объекта жилой недвижимости. Соответственно, если квартиру продали за меньшую сумму, то и исчислять налог не с чего.
Льгота при подтверждении суммы расходов
При реализации квартиры или жилого дома, находившихся в собственности сроком менее 3 или 5 лет, можно уменьшить облагаемую базу на сумму расходов на приобретение. Из суммы сделки по продаже можно вычесть сумму сделки по покупке. Разница и будет облагаться НДФЛ.
Если обе суммы – продажи и покупки – совпадут, то и уплачивать налог не с чего. Этим пользуются некоторые люди, которые желают уйти от налогообложения сделки. Зачастую они умышленно завышают стоимость покупки или, наоборот, занижают стоимость продажи, чтобы не показывать дохода, полученного в результате продажи, когда недвижимость находилась в собственности менее минимального срока.
Важно! Даже если сумма налога равна «0» и не выплачивается, обязанность отчитаться остается, предоставлением декларации 3-НДФЛ в налоговый орган.
Наглядным примером будет такая сделка: гражданин Д. приобрел квартиру в собственность стоимостью 3,8 млн рублей, оформив договор купли-продажи на эту же сумму. В следующем году он продает эту квартиру фактически за 4,1, уговорив при этом покупателя указать в договоре 3,8.
В итоге гражданин Д. сокрыл разницу, которая по сути является доходом от сделки и облагается сбором в 13%. Но, поскольку сумма понесенных расходов на приобретение оказалась равна сумме полученных доходов (что подтверждено документально), то в казну уплачивать ничего не нужно.
Следует уточнить, что при расчете вычета понесенных расходов можно указать и уплаченные проценты по ипотечному кредиту, если он брался для приобретения продаваемой квартиры. Такие расходы можно подтвердить справкой из банка. Расчет будет таким:
НБ = Сумма продажи — Сумма покупки — проценты по ипотеке.
Для расчета берется итог и с него начисляется 13%. Соответственно, если итог окажется равен нулю, то гражданин освобождается от уплаты налога, но обязан подать нулевую декларацию.
Для пенсионеров
Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.
Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.
Налог с продажи доли
Сумма сбора с продажи исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет цену и на нее распространяется действие НК в части исчисления НДФЛ с продажи.
При этом вопрос установления срока пользования долями сложнее. Например, гражданин купил квартиру в 2019 году в совместную собственность и владеет 1/2 доли. Совладельцем являлся отец. Через год отец умер, и его доля досталась гражданину по наследству. При этом при продаже считать срок владению будут с даты получения первой доли.
Как воспользоваться льготой?
Необходимо поставить в известность налоговую инспекцию. Продав недвижимость, которой владели меньше 5 лет, собственник обязан предоставить декларацию до 30 апреля следующего за сделкой года. Если недвижимость была продана в течении 2019 года, то отчитаться нужно до 30.04.2020 года. Вместе с декларацией оформляется заявление по установленной форме о предоставлении налогового вычета.
К декларации прилагается пакет документов, подтверждающих продажу жилья, а также покупку, если желаете получить льготу на разницу.
Квартиру можно продать в любой момент, государство не накладывает обязанность владеть ею определенный срок. Продать – право любого гражданина. Срок установлен только для того, чтобы предоставить возможность не платить налог на доходы при продаже после истечения.
Период владения имуществом начинается с даты внесения записи в ЕГРН. Если имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, дату можно найти в определенной графе.
Здесь следует уточнить несколько моментов:
- владение наследуемым имуществом считается с даты открытия наследства – даты смерти наследодателя;
- при паевом строительстве дата владения начинается с указанной в акте приема-передачи.
Нахождение недвижимости в собственности более установленного срока, позволяет не подавать декларацию в налоговый орган.
Обратим внимание, является ли резидентом продавец недвижимости.
Резидентами считаются физические лица, проживающие на территории РФ в течение одного календарного года не менее 183 дней. Ставки налога с продажи объекта для резидентов составляют 13%, а для нерезидентов — 30%. При этом во втором случае ни о каких вычетах при продаже квартиры, которой владели более 3 или 5 лет, речи не может быть.
Минимальная стоимость жилья
До недавнего времени налоговый кодекс не ограничивал стоимость продаваемой жилой недвижимости и этим пользовались как риэлторы, реализующие ее документально по явно заниженным ценам, так и остальные нечестные на руку стороны сделки.
С 2017 года введен порядок определения минимальной цены продаваемой жилой собственности – она не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, которая устанавливается на начало года совершения сделки.
При отсутствии официальной информации о точной кадастровой стоимости объекта, то такие требования не могут быть применены.
Пример. Гражданин К., продавая квартиру, указал в договоре купли-продажи стоимость в 1,5 млн рублей, при этом кадастровая стоимость определена в размере 2,4 млн.
Рассчитывая налог, кадастровая стоимость обязательно учитывается, и минимальная продажная стоимость квартиры может составлять не менее 70% от нее: 2 400 000 × 70% = 1 680 000 рублей.
Налоговый орган, проведя проверку, увидит нарушение законодательства и привлечет гражданина К. к уплате налога с суммы 1,68 млн. рублей, что составит: 1 680 000 × 13% = 218 400 рублей.
При продаже квартиры или жилого дома, которые находились во владении меньше 3 лет, следует знать, что можно воспользоваться льготой по уплате налога в размере понесенных затрат на приобретение или строительство, а также процентов по ипотеке.
Все доходы и расходы от сделки должны подтверждаться документально. Если документов на покупку и строительство нет, льгота может составить 1 млн р.
Льгота по расчету налога на доход физического лица, продавшего квартиру, может применяться неоднократно, но в разные годы и только на один объект недвижимости в год.
Сейчас минимальный срок, когда недвижимость должна находиться в собственности, значительно вырос и составляет 5 лет.
Налог с продажи квартиры, в собственности менее 5 лет
В НК Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать без уплаты НДФЛ:
- 3 года для квартир, полученных или приобретенных до начала 2016 года,
- 5 лет, если право зарегистрировано после 01.01.2016 г.
Для второго случая существуют исключения из правил, дающие возможность продать жилье после трех лет владения, а не пяти:
- Продать квартиру, полученную по наследству или по договору дарения между близкими родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушкам, дедушками, внуками, супругами) налог платить не нужно.
- Если жилье получено по приватизации.
- Когда объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением.
Получается, что срок владения имуществом является основным условием для определения необходимости расчета налога с продажи квартиры.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Важно правильно определить размер налога. Здесь вспоминаем, что срок владения составляет менее оговоренного законодательством. Тогда применяем один из способов уменьшения налоговой базы:
- уменьшаем сумму дохода от продажи на 1 млн рублей (имущественный вычет);
- уменьшаем сумму дохода на сумму расходов по приобретению.
Вариант выбирает налогоплательщик самостоятельно в зависимости от того, при котором сумма окажется меньше.
Пример 1
Квартира по договору приобретена в 2018 году с указанием стоимости в 1,8 млн рублей. По данным Росреестра кадастровая стоимость составила на 1 января 2018 года 1,6. Срок владения составил менее года. Продается за 1,85.
- Сначала рассчитаем с применением имущественного вычета. (1 800 000 — 1 000 000) × 13% = 104000.
- Если взять второй способ и вычесть из суммы реализации сумму покупки, то получим: (1 850 000 — 1 800 000) × 13% = 65 тыс. р., что оказывается гораздо выгоднее.
Рассмотрим ситуацию, когда продавец решил схитрить и указать в договоре о продаже стоимость ниже, например, в 1 млн рублей. В этом случае налоговый орган сначала вычислит 70% от кадастровой стоимости и сравнит результат с ценой продажи.
1,6 * 70% = 1,12
Ниже этой цифры заинтересует налоговиков, которые могут на полном законном основании признать гражданина уклоняющимся от налогов и начислит штраф, который составит 20% от разницы ((1,12 – 1) × 20% = 24 тыс. р.).
Пример 2
Недвижимость приобретена в 2018 году за 800 тыс. рублей, а продана в 2019 году за 1,3 млн. При этом кадастровая стоимость составляет так же 1,3.
Имущественный вычет дает нам сумму налога: (1,3 – 1) × 13% = 39 тыс., а вычитание расходов: (1,3 – 800) × 13% = 65 тыс. р.
Вторая сумма оказалась значительно выше первой. Поэтому налогоплательщику выгоднее выбрать применение имущественного вычета и это его право.
