Выселение из помещений специализированного фонда имеет отличительные черты, но регулируется нормами ЖК России.
В статье изложены условия выделения площади специального назначения и чрезвычайные ситуации освобождения квартир.
Общие понятия
К помещениям специального назначения относятся строения:
| Служебное жилье | предоставляемое по договору найма. |
| Общежития | предоставляемые по трудовому договору или на время учебы. |
| Маневренный фонд, | на период капремонта здания или выселения при ипотеке. |
| Выдаваемые на время | для лиц, признанных беженцами |
| Соцобслуживания. | Дома престарелых. |
По договору аренды владелец помещения передает его на время физическому лицу, квартиросъемщику, которое обязано осуществлять плату за пользование жилплощадью.
Основанием выделения квартиры специального назначения является принятое решение органа власти. Жилплощадь дается в пользование на время. Текстом договора регулируются правоотношения сторон. Лицо должно изучить содержание документа о найме.
Согласно ч. 1 ст. 99 ЖК РФ квартиры специального назначения выделяется в двух случаях:
- По распоряжению владельца жилья либо органа, действующего по поручению государства (муниципалитета) или представителя, владеющего правом на совершение этих действий (директора предприятия).
- По договорам аренды квартир специального назначения.
Урегулированные нормы
Статьи 99-109 ЖК РФ. По этому вопросу дается разъяснение в Постановлении Пленума ВС России от 02.07.2009 года (№14).
С 2005 года распоряжение органа, обладающего полномочиями или лица, владеющего правом совершать такие действия, является первопричиной оформления договора аренды квартиры специального назначения.
Распоряжение обосновывается тем, что гражданину необходима площадь по роду работы или службы в назначенном пункте и он обладает правом ее получения.
До 2005 года для оформления выдачи квартир для служебного пользования выдавался ордер.
Если распоряжение о выдаче лицу спецпомещения вынесено с несоблюдением закона, то это повод для заявления в судебные инстанции. При признании судом распоряжения органа с нарушением закона, договор аренды спецпомещения не имеет юридической силы.
Перечень видов объектов
Статья 93 ЖК РФ перечислила фонды жилья специального назначения:
- для служебных целей;
- общежитие;
- недвижимость маневренного фонда;
- для соцобслуживания;
- для временного пользования.
Помещения служебного пользования не относятся к отдельным видам.
Недвижимость считается служебной, если она указана в спецреестре. В старой редакции ЖК РСФСР помещение для служебных целей рассматривалось как самостоятельный вид жилья. Помещения, перечисленные в списке, находятся на учете органов власти на местах.
Для использования жилья по специальному назначению необходимо его включение в этот вид. Порядок внесения в раздел жилья специального назначения устанавливается законодательством. После присвоения данного статуса его можно использовать в этом правовом поле.
Пункт 3 статьи 92 ЖК РФ запрещает продажу, владение и аренду квартир специального назначения. Исключения предусмотрены для отдельных соглашений, они рассмотрены Жилищным кодексом.
Местные органы самоуправления, обладающие полномочиями, дают распоряжение на выделение лицам квартиры специального назначения.
Выселение граждан из специализированных жилых помещений
Статья 103 Жилищного кодекса перечисляет основания освобождения квартир спецназначения. Соглашение также заканчивается обоюдным согласованием в любой момент. Арендатор может в любой момент аннулировать соглашение.
Освобождение квартиры от членов семьи нанимателя по его желанию возможно. Законодательство не учитывает мнение семьи при расторжении договора с собственником.
Из рассматриваемых жилищных правовых отношений об освобождении квартир некоторыми категориями лиц следуют исключительные особенности.
Жильё выделяется переселенцам с учетом членов семьи. Законодательно интересы членов семьи в этом плане не защищены. Получается, что члены семьи могут пострадать от поступка своего близкого человека, который решил прекратить договор, и уехать.
Законодательство не обязывает нанимателя сообщать мотивы и причины принятых им решений. Исключением является смерть основного квартиросъемщика. В этой ситуации действие договора сохранятся за семьёй.
Семья может пользоваться объектом для осуществления манёвров. Она может проживать до окончания капремонта или переоборудования здания.
В случае отказа покинуть квартиру, лицо выдворяется в принудительном порядке с привлечением соответствующих органов, судебных инстанций и приставов.
Основание, условия, порядок
Причины освобождения нанимателем жилья специального назначения в принудительном порядке:
| Неуплата за пользование помещением | за период 6 месяцев (включаются коммунальные услуги). |
| Доведения жилья до антисанитарного состояния | либо состояния, которое не позволяет проживание. |
| Несоблюдение интересов лиц | проживающих по соседству. |
| Использование площади | не для проживания. |
Таким образом, владелец жилья может подать иск в суд об освобождении помещения от недобросовестного гражданина. Вышеперечисленные причины для освобождения жилья специального назначения не являются окончательными.
Законодательство допускает другие случаи освобождения такого жилья.
Дополнительные основания
Например, норма 15 ФЗ – 122 от 1995 года предусматривает, что наниматель по заявлению, составленному письменно, или доверенным лицом, может отказаться от дома престарелых. А за отказом следует освобождение комнаты в доме престарелых.
Соглашение аннулируется в ситуации увольнения лиц со службы или работы. Закон допускает расторжение соглашение арендодателем в случаях, определенных ст. 83 ЖК РФ, а также при невыполнении квартиросъемщиком и его близкими людьми обязательств.
Собственника жилья
Квартиры специального назначения не рассматривается в контексте права владения. Для приобретения права собственности необходим перевод жилья в иной правовой статус.
Нанимателя
Арендатор может выступить с ходатайством аннулирования соглашения. Стороны могут достигнуть взаимного согласия прекращения договорных отношений.
Крайний метод, это обращение в судебные органы собственника. Арендодатель не может сам изъявить желание прекратить договорные отношения. Он может предложить арендатору освободить жильё. Если арендатор не освободил помещение, то арендодатель обращается в суд.
Возможно, наниматель добровольно оставит помещение, но это случай редкий в практике.
Подобные дела рассматривает суд.
Последствия освобождения квартир отличаются и зависят от характерных признаков выселяемых лиц. Например, если основной наниматель занимал общежитие с семьей и умер, то семья имеет право на выделение ей другой жилплощади. Договор аренды общежития прекращает своё действие.
Отдельные лица попадают в перечень причин освобождения жилья специального назначения, но с выделением иной жилплощади:
- не являются сторонами по договору аренды;
- находятся на жилищном учете.
Если сотрудник уволился, прекратил обучение или несение службы, то и соглашение аннулируется.
В статье 13 ФЗ говорится, что лица не выселяются, если к моменту применения нового ЖК РФ 2005 года они пользовались услугами общежития и стояли на квартирном учете, но при одном обстоятельстве, что этот момент не допускал ЖК РСФСР.
Без выделения другой жилплощади не могут быть выселены:
| Члены семьи человека, который нес военную службу в любых органах правопорядка | и погиб при исполнении долга по службе. |
| Семья сотрудника, который умер, | но до времени его кончины была выделена квартира. |
| Инвалиды, травма, которых приобретена по вине предприятия, | или профзаболевание (1 или 2 группа). |
| Пенсионеры, | ушедшие на пенсию и проживавшие на этот момент в квартире. |
Договор аренды для служебного пользования аннулируется при передаче права владения на это жилье другому собственнику. Исключение установлено только для одной ситуации, сотрудник — арендатор, продолжает работать у нового владельца (юрлица, которому жильё перешло в ведение или управление).
Правовое основание для обращения в суд
Если арендатор не освобождает квартиру, а арендодатель заявляет об аннулировании договора, то он обладает правом прекратить договорные отношения. Собственник подает иск в судебные инстанции.
Юридической гарантией защиты прав на жилище является Конституция РФ.
Существуют отраслевые акты, которыми арендодатель подтверждает свое заявление, это ЖК РФ.
Одним из законодательных актов является Постановление №42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».
Арендатору предоставлено право защищаться в судебных инстанциях. Он имеет право обжаловать заявление, опираясь на те же нормативные акты.
Договор аренды специального жилья имеет свои отличительные черты. В любой индивидуальной ситуации учитывается специфичность правовых отношений. Например, до настоящего времени не установлен типовой договор аренды для граждан, которым выделяются квартиры социального назначения.
Эти нормы требуют дополнений. Но в основном смысле, ЖК России дает понятие механизма выделения жилья специального назначения.
Старый ЖК РСФСР определял особенности освобождения лицами квартиры для служебных целей.
Иски об освобождении не предъявлялись к гражданам:
- трудившимся более 10 лет в организации;
- членам семьи арендатора с детьми до 18 лет.
Жилищный кодекс 2005 года таких вариантов не предусмотрел. Законодательство охраняет интересы владельцев жилья, которое находится в полном владение отдельных лиц.
Федеральным законом № 184-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определено, что на лиц, которые заняли квартиры специального назначения до 1 марта 2005 года, распространяются правила норм действовавшего ранее ЖК РСФСР.
Приватизации квартир специального назначения рассматривается законодательством нестандартно.
В отношении общежития, надо знать, что если общежитие являлось таким до 2005 года, то осуществить приватизацию реально.
Квартиры для служебного пользования по закону приватизации не рассматривается в перечне приватизационных объектов (без разрешения владельца). С 2005 года многие квартиры для служебного пользования изменили свой правовой режим. Если жильё внесено в спецреестр, то оно считается служебным.
Составление такого реестра очень кропотливая и длительная работа. До настоящего времени она еще не окончена, поэтому и положение многих квартир неясно. Такое имущество передается на учет местной администрации, что практически делает его жильем социального фонда, которое можно рассматривать в плане приватизации.
Для осуществления приватизации таких помещений необходимо выяснить их правовое положение.
Если недвижимость вошла в разряд фонда после 1 марта 2005 года, то пользование осуществляется на условиях жилья специального назначения и приватизация реальна по разрешению владельца.
