Проблема самовольного строительства актуальна, как и в 90-х годах, когда нелегальное возведение объектов не было обеспечено достаточной реакцией со стороны Правительства. Правовой статус с такой характеристикой уточнен в законодательстве достаточно расплывчато.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса самовольная постройка – это жилой дом или иное недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не предназначенном для таких целей, сооруженное без получения обязательных разрешений, или при возведении произошло явное нарушение строительных норм и правил.
При уточнении определения выделяется три ключевых признака подобных построек:
- Участок, где было возведено сооружение, по нормам законодательства не используется для таких целей.
- Отсутствует необходимая документация с разрешением от компетентных лиц на проведение соответствующих действий.
- Строение создано с игнорированием градостроительных и строительных требований.
Признается достаточным наличие одной из вышеуказанных позиций, чтобы объект был признан самовольной застройкой.
Таким строительством является не только возведение новой недвижимости, но и проведение реконструкции или переоборудование без утверждения порядка в уполномоченных структурах.
Ответственность
Согласно ст. 25 Федерального закона № 169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 1995 года, предусмотрена имущественная ответственность в отношении лиц, признанных виновными в создании самовольной постройки. Гражданин обязан провести снос за свой счет.
Дополнительно необходимо учитывать ст. 9.4-9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ, которые предполагают меры взыскания за строительство без соответствующего дозволяющего документа.
Общепринято — отсутствие разрешения на возведение не принимается в качестве основания для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
И все же суду важно уточнить, предпринимались ли лицом, ответственным за возведение объекта, действия для обеспечения его законности, а именно: получение одобрения или акта на ввод помещения в эксплуатацию. Также учитывается правомерность отказа уполномоченной службы в выдаче необходимых документов.
Освобождение помещения
Самовольное сооружение не принимается в состав жилищного фонда. То есть человек не может быть зарегистрирован, получить право на проживание не выйдет.
Таким образом, при направлении иска в суд о признании жилья самовольной постройкой нет необходимости в дополнительном уточнении требования о выселении из данных объектов, в дальнейшем подлежащих демонтажу. Постановление законодательного органа о ликвидации не затрагивают права граждан на проживание на указанной площади.
Если же собственник каким-то образом обзавелся регистрацией в возведенном помещении, то помимо иска о сносе необходимо предоставить требование о выселении.
Заявление подается по общим основаниям в районный суд по месту жительства ответчика. В документе обязательно указываются следующие позиции:
Наименование судебной инстанции, ответственной за рассмотрение дел такого характера.- Персональные сведения истца и ответчика: Ф. И. О., адрес проживания.
- Краткое, но информативное описание ситуации с указанием фактов нарушений, послуживших причиной подачи иска.
- Основания. Помимо того, что статус постройки не соответствует законодательным нормам, также можно указать общепринятые причины по требованию принудительного выселения: нарушения правил проживания, игнорирование прав и интересов соседей, использование помещения не по назначению. Что примечательно, в данном случае взыскание недвижимости нереализуемо, так как строение не является легальным возведением.
- Ссылки на нормативные акты, регламентирующие порядок взыскания по каждому нарушению.
- Персональные сведения о привлеченных свидетелях: Ф. И. О., адрес проживания.
- Перечень документов, прилагаемых к заявлению.
- Подпись и дата оформления.
С учетом того, что здание является незаконным, каких-либо проблем с выселением возникнуть не должно. При этом в отличие от большинства ситуаций с принудительным лишением права на проживание на конкретной площади, на замену жилье не предоставляется.
Обобщение судебной практики
В 2011 году Верховным арбитражным судом Российской Федерации было опубликовано письмо по проблемам самовольных построек. Согласно его положениям, утверждены следующие позиции:
- Снос сооружения и, соответственно, выселение могут быть реализованы только на основании судебного решения. То есть постановления государственных служб или органов муниципалитета о проведении ликвидации постройки не подлежат исполнению.
Государственная регистрация прав собственности не является гарантом защиты от демонтажа – при выявлении она будет аннулировано судом.- При строительстве на чужом участке нет оснований рассчитывать, что по истечении срока исковой давности гражданин и дальше может занимать помещение. По нормам – требования о проведении разбирательств для соблюдения прав собственности не подвергаются ограничениям исковой давности. Также срок не является актуальным в случае, если здание создает угрозу жизни и здоровья граждан. С учетом данных позиций орган, ответственный за соблюдение строительных норм, может в любой момент обратиться в суд с соответствующим иском.
- Если самовольное сооружение на чужом земельном участке отвечает градостроительным требованиям, то собственник надела может заявить не о сносе, а о признании прав собственности на постройку. Тогда лицо, построившее дом, получит компенсацию, величину которой определяет судебный эксперт.
При этом компетентным лицом учитывается не только действительная величина понесенных расходов, но и рыночная стоимость конкретного объекта.
Особенности приобретения самовольной постройки
Стоит отметить ситуацию, когда недвижимость, построенная с нарушениями, была приобретена по договору купли-продажи или по решению судебных структур. То есть сам владелец является добросовестным приобретателем.
В ситуации такого рода за наличие самовольной постройки несет ответственность лицо, которое совершило строительство. Поэтому, если гражданин при приобретении здания на законных основаниях не знал о статусе жилой площади, к нему никаких мер взыскания не будет предпринято.
Но реальная практика такова, что сносом должен заниматься человек, за которым закреплено право собственности. Однако в дальнейшем он имеет право истребовать в суде компенсацию понесенных убытков от лица, ответственно за создание самовольной постройки.
Рекомендации
При приобретении любого объекта недвижимости необходимо затребовать у покупателя документы, доказывающие, что сооружение не является самовольным возведением. В качестве подтверждающих позиций могут быть использованы:
- разрешение на проведение строительных или реконструкционных работ;
- акт во вводе в эксплуатацию;
- бумаги на землю, предназначенную для возведения недвижимости.
Если же факт незаконного строения был выявлен уже после совершения сделки, то необходимо принять меры для легализации постройки. Следует либо получить разрешение на строительство, либо акт ввода в эксплуатацию. Также важно проверить недвижимость на наличие нарушений строительных норм, допущенных при ее создании, несет ли сооружение угрозу здоровью и жизни граждан.
С учетом определенных обстоятельств допускается вариант с направлением искового заявления в суд для признания права собственности на самовольную постройку.
Заключение
Возводить сооружение без получения обязательных разрешений не допускается нормами отечественного законодательства. Выселение из занятых объектов с таким статусом обычно не требует необходимости в дополнительном иске – достаточно направить заявление с требованием признать застройку незаконной и обязать владельцев провести снос.
Если же проживающие официально зарегистрированы, то выселение осуществляется в стандартном порядке.
