Выселение из нежилого помещения

В настоящее время нежилые помещения, используемые для коммерческих целей (магазин, офис, склад) являются востребованным объектом в среде предпринимателей. Последние активно их арендуют, отдавая предпочтение площадкам, имеющим удобное месторасположение и нужный метраж.

Существует категория арендаторов, которые исправно вносят платежи за пользование имуществом на протяжении длительного времени. Но есть и такие, которым привычно нарушать условия договора: при этом собственникам офисов и складов приходится с боем выгонять нерадивых бизнесменов с коммерческих площадок. Впрочем, причины аннулирования арендного контракта могут быть различны.  

ВНИМАНИЕ!!!

Для жителей МОСКВЫ доступны БЕСПЛАТНЫЕ консультации в офисе, оказываемые профессиональными юристами на основании Федерального закона № 324 «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации».

Не ждите - запишитесь на прием или задайте вопрос-онлайн.

knopka-2


Специфика нежилого помещения

В законодательстве не содержится статьи, четко регламентирующей данное понятие. Но из правовых положений ЖК и ГК можно сделать вывод, что нежилое помещение должно быть недвижимым и изолированным объектом, которое используется в коммерческих, административных и общественных целях.

Причем для проживания оно, в любом случае непригодно. Также офисы и магазины должны отвечать требованиям технического и санитарного характера (должны иметься: отдельный вход, вентиляция, водоснабжение, освещение, отопление и прочее).


Способы использования нежилого помещения

Существует 2 варианта эксплуатации нежилых территорий:

  1. Легальный (собственник склада или офиса официально заключает с предпринимателем/компанией соглашения аренды, и сдаваемая площадка используется в соответствии с условиями).
  2. Нелегальный (бумаги не оформляются, владелец помещения на словах договорился с бизнесменом о порядке предоставления специализированного помещения во временное пользование).

Если в первом случае вопрос о выселении предпринимателя с занимаемой площади не сопряжен с особыми трудностями (нарушил условия договора – документ автоматически расторгается), то во втором – в 99% случаев они все-таки возникают.

Собственнику офиса будет проблематично доказать, что контрагент не выполняет то, о чем они в устной форме договаривались. Да и самого владельца помещения могут ждать штрафные санкции за непредставление сведений о доходах в налоговый орган.


Основания

Основания для выселения из жилого помещенияВладелец как коммерческой площадки, так и жилой недвижимости вправе аннулировать соглашение и, соответственно, требовать высвобождения территории, если имеет место:

  • несвоевременное внесение платежей за использование объекта или коммунальные услуги;
  • использование объекта не по назначению;
  • нарушение общественного порядка при эксплуатации объекта;
  • умышленная порча или ненадлежащее содержание имущества;
  • арендатор сдает помещение третьему лицу без ведома собственника.

Как правило, сделка расторгается по причине невнесения арендной платы нанимателем.

Перечисленные основания возникают по вине нанимателя имущества. Но владелец нежилого помещения может юридически прекратить арендные отношения по объективным причинам, а именно:

  1. Истек срок действия соглашения, и собственник помещения не намерен его продлевать.
  2. Собственник помещения продал его другому лицу, который не планируют дальнейшую сдачу имущества.
  3. Коммерческая площадка со временем стала непригодной для использования в связи с аварийным состоянием.

Имея намерение аннулировать контракт, арендодатель обязан уведомить об этом контрагента. Желательно, в письменной форме. В указанном случае у собственника возникает формальное право требовать от наймодателя устранения недостатков или нарушений.

Впрочем, если последние носят масштабный характер, можно обойтись и без соблюдения уведомительного порядка. Достаточно сразу адресовать контрагенту претензию о том, что имеет место существенное нарушение договорных обязательств, в связи с чем соглашение должно быть аннулировано.

Без привлечения суда

Если владелец склада или офиса принял окончательное решение расторгнуть арендный договор, то он должен:

  1. без привлечения судаВ устном порядке сообщить контрагенту о намерении аннулировать соглашение и предложить в отведенный срок освободить помещение.
  2. Адресовать нанимателю соответствующее уведомление в письменной форме с указанием причин и времени, в течение которого должен быть осуществлен вывоз оборудования или хранящейся продукции.
  3. Составить документ об аннулировании договора в 2 экземплярах и направить их на подпись арендатору.

Немаловажное значение имеет порядок передачи вышеуказанных бумаг. Уведомление и соглашение о расторжении можно вручить лично (с истребованием расписки о получении либо проставлением соответствующей отметки). Разрешается доверить дело также законному представителю (наличие доверенности обязательно). Существует альтернатива направить документы по почте заказным письмом с уведомлением.

Сроки

В уведомлении наймодателю целесообразно указывать временной отрезок, в течение которого предприниматель должен высвободить помещение. При отсутствии такового считается, что контрагент обязан отдать ключи от склада или офиса через 30 дней после получения уведомления.

Если же предприниматель затягивает с подписанием бумаг и не торопится высвобождать помещение, которое занимает, то оптимальный выход из сложившейся ситуации – это обращение в суд. Указанная процедура требует составления искового заявления и оплаты госпошлины.

С привлечением суда

Если у арендодателя нет опыта в судебных тяжбах, то имеет смысл доверить дело профессиональному юристу. Он не только предъявит иск к ответчику, но и сможет представлять интересы истца в государственном учреждении.

Если же арендодателю недвижимости в прошлом уже приходилось составлять заявления о выселении из квартиры без предоставления другого жилья, то трудностей с написанием бумаги с требованием о высвобождении коммерческой площадки не возникнет.


Этапы

Этапы выселения из нежилых помещенийПеред обращением в суд необходимо адресовать ответчику претензию с требованием о выселении (лично, через представителя или по почте заказным письмом с уведомлением).

На следующем этапе необходимо заняться сбором доказательств в обосновании предъявляемых требований (договор аренды, аудио, видеоматериалы, бумаги от свидетелей и прочее).

Затем можно приступать:

  • к составлению искового заявления;
  • оплате госпошлины;
  • передаче заявления и приложенных к нему документов в канцелярию суда;
  • участию в судебном процессе.

На завершающем стадии выносится решение по делу. И если после вступления в законную силу ответчик его не исполняет добровольно, то исполнительный лист передается сотрудникам ФССП, которые уже на практике реализуют вердикт представителя Фемиды.

Исковое заявление

При составлении документа должны использоваться исключительно юридические обороты, а в заявлении должно указываться:

  • Исковое на выселение из нежилого помещениянаименование и местонахождение суда;
  • сведения об истце и ответчике (Ф. И. О., адрес, номера телефонов, электронная почта/наименование и адрес компании);
  • причины выселения (со ссылками на пункты договора, которые были нарушены);
  • предъявляемые требования и юридическое обоснование (с указанием законодательных актов);
  • пронумерованный перечень прилагаемых документов;
  • дата и подпись.

Выселение из нежилого помещения – это категория дел неимущественного характера и если имеет место спор между физлицами, то размер госпошлины составляет 300 рублей, если же между коммерческими структурами – 6 тыс. рублей.

Приложения

К исковому заявлению необходимо приложить определенный перечень бумаг, а именно:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • соглашение об аренде;
  • копию паспорта истца/регистрационных документов компании или ИП;
  • письменные доказательства в обоснование требований (расписки, уведомления, допсоглашения);
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Судебное разбирательство, в среднем длится 1,5 — 2 месяца. Ответчик может обжаловать решение суда и в этом случае потребуется дополнительное время для прохождения предусмотренных юридических процедур.


Судебная практика

В РФ существенный процент исков о выселении из нежилого помещения связан с несвоевременным внесением арендных платежей. При эпизодической просрочке денежного обязательства дело, как правило, не доходит до вмешательства представителя Фемиды, а если и доходит, то решение о выселении не принимается.

Единичное нарушение, как свидетельствует судебная практика, не является существенным, хотя ответчика в последнем случае обязывают возместить материальный ущерб в полном объеме. Чтобы вынести решение о выселении арбитр обязан детально проанализировать характер нарушения.

Дело однозначно решается в пользу истца, если наниматель сознательно не вносит арендную плату, портит имущество или нарушает общественный порядок при использовании коммерческой площадки.


Заключение

Процедура выселения арендатора из занимаемого нежилого помещения осуществляется в установленном законом порядке. Случаи, когда с арендатором исключительно устная договоренность, являются более затруднительными для арендодателя. Если же присутствует договор аренды, то проблем не возникнет.

Изначально применяется досудебная процедура, установленная условиями договора, в том случае, если это оказывается неэффективным, суд всегда будет на стороне владельца помещения при условии злостного нарушения договора со стороны арендатора.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего "Правового Центра"

Москва: +7 (499) 938-40-59

С-Петербург: +7 (812) 467-39-61

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *