Граждане России имеют право на жилье. Это гарантировано Конституцией РФ (ст.40).
Малоимущим и нуждающимся крыша над головой предоставляется бесплатно из государственного жилищного фонда (40 п.3 Конституция РФ). Одним из вариантов такого жилья является коммунальная квартира (КК).
КК — квартира, находящаяся в изолированном жилом помещении. Состоит из совместно используемых мест общего пользования (коридор, кухня, санузел), нескольких комнат, пригодных для проживания. У такой недвижимости как минимум два владельца.
Право владения части жилья возникает на основании договора социального найма или приватизации выделенной доли.
Стесненные условия, необходимость делить места общего пользования, привычки и несовместимость характеров проживающих рядом людей, приводят к серьезным конфликтам. Нередко случаются ссоры и даже драки.
В этих условиях люди задумываются над тем, как выселить из коммуналки проблемного соседа.
Основания для выселения
Выселить человека, владеющего КК по договору социального найма, лиц, совместно с проживающих, можно только по решению суда, вынесенного по следующим основаниям:
- Наличие просрочки коммунальных и арендных платежей более чем за полгода (ст. 83 ЖК).
- Причинение вреда жилому помещению, общему имуществу. Например, самостоятельная перестройка, без согласования с соответствующими инстанциями, может послужить поводом для досрочного расторжения договора социального найма (29 ЖК).
- Регулярное нарушение жильцом правил общественного поведения (громкая музыка в ночное время, ругань, драки, провокация конфликтов).
- Использование комнат в иных, чем проживание целях. Например, коммерческих, миссионерских.
Ст. 17 ЖК допускает осуществление предпринимательской и профессиональной деятельности, если она не создает проблем и не нарушает права соседей:
- нарушение норм противопожарной безопасности и санитарии;
- сдача комнат в субаренду без письменного согласия наймадателя (органа государственной власти, предоставившей жилье) и соседей (76 п. 2 ЖК).
Кто может потребовать выселения
Обратиться в суд с требованием о выселении конфликтного жильца, имеет право только лицо, чьи права нарушаются. Как правило, это собственник жилья, выступающий по договору социального найма как наймодатель, коммунальные службы.
Соседи могут инициировать процесс, обратившись с жалобами в соответствующие инстанции (СЭС, полиция, пожарная инспекция) или непосредственно к наймодателю. Например, если конфликтный сосед накопил задолженность по электричеству, иск о выселении может подать только поставщик услуг.
Жильцы тоже имею право
Когда проживание с конфликтным соседом создает опасность для окружающих, жильцы дома могут самостоятельно решить вопрос выселения.
Для этого нужно:
- Зафиксировать все противоправные действия проблемного жильца, обратившись в правоохранительные органы и получив соответствующие акты о нарушениях.
- Составить коллективное обращение к проживающим рядом квартиросъемщикам.
- Написать исковое заявление, желательно с помощью грамотного юриста, или скачать здесь образец.
- Обратиться в судебную инстанцию по местонахождению жилья с требованием выселить арендатора.
- Предоставить в суде доказательства правоты.
- Получить положительное решение суда.
- Обратиться в ФССП и возбудить исполнительное производство.
- Контролировать работу пристава.
Процесс выселения, предпринятый жильцами самостоятельно, часто сопряжен с затратами сил и времени. Все же правильнее и проще обратиться к собственнику жилья. У госструктур больше возможностей для урегулирования вопроса и рычагов воздействия на нарушителя.
Что необходимо для подачи иска
Кроме иска к заявлению должны быть приобщены:
| Доказательства нарушений, сделанных проблемным жильцом: | акты органов, контролирующих соблюдение санитарных, противопожарных, строительных нормативов; протоколы полиции (как минимум три); показания очевидцев. |
| Подтверждение попытки досудебного урегулирования вопроса: | письменное предупреждение, предписывающее прекратить противоправные действия и устранить допущенное нарушение. |
Досудебное решение спора
Выселение – это крайняя и нежелательная для законодательной системы мера. Ее применение идет вразрез с основами Конституции РФ (ст.40).
Исходя из этого закон, обязывает заявителя предпринять необходимые действия по досудебному урегулированию вопроса.
Перед подачей иска необходимо:
- потребовать от ответчика прекращения противоправных действий;
- дать разумный срок на исправление допущенных нарушений;
- предупредить о последствиях отказа выполнения предъявляемых требований.
Претензию следует оформить в письменном виде.
Законом не предусмотрены какие-либо нормативы по составлению. Юристы советуют придерживаться следующих рекомендаций:
- указать в шапке реквизиты обеих сторон;
- описать нарушения;
- выразить суть требований;
- установить срок исправления;
- предупредить о последствиях отказа исполнения;
- упомянуть статьи закона, которые нарушил ответчик и те, которые могут быть применимы в отношении него.
Требование можно предать лично. В этом случае потребуется два экземпляра. Один для ответчика, второй с его подписью для истца.
Лучше отправить претензию по почте заказным письмом с уведомлением. Это проще, дает возможность избежать возможного конфликта.
Доказательства попытки досудебного решения обязательно должны быть приобщены к иску (ст.132 ГПК). В противном случае суд откажет в рассмотрении и вернет заявление (135 п.1 ГПК).
Судебное решение
Если после неоднократных попыток мирного решения вопроса нужного результата достигнуто не будет, лицо, чьи права нарушены, имеет право обратиться в суд.
Исковое заявление оформляется в соответствии с указаниями ст. 131 ГПК. Условно состоит из четырех частей:
- Вводная. Указываются реквизиты сторон.
- Основная. Описываются все нарушения, статьи закона.
- Претензии. Выражается суть требований и основания их предъявления.
- Документальная. Перечисляется перечень приобщенных к делу документов, доказательств, подтверждений досудебного урегулирования.
Заявитель должен письменно уведомить жильца о решении обратиться в суд. Уведомление об этом также должно находиться в материалах дела.
В пятидневный срок, заявление должно быть рассмотрено (133 ГПК), назначена дата судебного разбирательства.
Срок, установленный законом для ознакомления суда с материалами и дела и принятием решения составляет два месяца (154 ГПК).
Нужно быть готовым к тому, что процесс выселения затянется не на один год.
Во-первых, ответчик имеет право обжаловать решение суда в вышестоящей инстанции. В арбитражный суд — в течение месяца, в кассационный — 6 мес.
Во-вторых, суд может дать около 12 мес. на устранение арендатором причиненного ущерба, затем продлить еще на такой же срок. В общей сложности ответчик, исполняя решение суда, будет иметь возможность проживать в коммунальной квартире еще 2 года.
В-третьих, отдельную категорию лиц можно выселить только с предоставлением другого жилья (103 ЖК).
К ним относятся:
- инвалиды первых двух групп;
- несовершеннолетние, оставшиеся без родителей;
- члены семьи умершего владельца КК;
- граждане, вышедшие на пенсию по старости;
- члены семьи сотрудника правоохранительных органов, сотрудников МЧС, налоговых, таможенных служб, погибшего при исполнении служебных обязанностей.
Кроме того, жильца не смогут выселить «в никуда», если с ним проживает несовершеннолетний ребенок. Органы опеки этого не допустят.
Суд в своем решении должен указать в какое именно жилье следует переселить ответчика (89 п.3 ЖК). Учитывая трудности, возникшие в последние годы с выделением социального жилья, зачастую это проблематично сделать.
В-четвертых, если неудобный сосед, имеющий задолженность по коммунальным платежам сможет доказать суду, что образовавшийся долг возник по уважительной причине (болезнь, задержки по заработной плате, потеря работы) иск будет отклонен (ПП №14 от 02.07.09. п.38). Жилец останется жить в коммуналке.
В решении суда указывается срок для добровольного освобождения ответчиком занимаемой жилплощади.
Если спустя указанное время, жилец не покинет квартиру, приставы в двухмесячный срок выселят его принудительном порядке (36 ФЗ-229).
Выселение приставами
Судебное решение, вступившее в законную силу, истец самостоятельно или через канцелярию суда направляет в ФССП.
Должностное лицо ФССП возбуждает исполнительное производство (30 ФЗ-229).
Ответчик заказным письмом ставится в известность об этом (24 ФЗ-229).
В отправленном постановлении указывается срок добровольного освобождения занимаемой жилплощади. Как правило, не более пяти дней.
Если спустя положенное время, требование не будет исполнено, пристав (ст.107 п.1 ФЗ-229):
- установит новый срок для добровольного выезда;
- назначит исполнительный сбор.
О дате принудительного выселения ответчику могут не сообщать.
Сам процесс выдворения жильца происходит в присутствии как минимум двух свидетелей. В случае необходимости к участию привлекаются сотрудники правоохранительных органов.
При выселении жилое помещение освобождается не только от бывшего хозяина, членов семьи, но и от имущества, домашних животных (107 п.2 ФЗ 229).
Должностное лицо ФСПП составляет акт о выселении, где указываются:
- данные всех участников процесса (пристава, понятых, выселяемого, наймодателя);
- адрес жилого помещения;
- опись имущества;
- сведения о лице, принявшем на хранение имущество.
Документ подписывается:
- бывшим жильцом;
- взыскателем;
- понятыми.
Ответчик имеет право отказаться ставить подпись. В этом случае отказ фиксируется в дополнительном документе.
Акт оформляется в трех экземплярах. Один приобщается к материалам исполнительного производства, по одному получает выселяемый гражданин и инициатор выселения.
Если у бывшего жильца нет возможности забрать личное имущество, оно может быть передано на хранение:
- одному из понятых;
- родственнику ответчика;
- лицу, сотрудничающему с ФССП на основании договора услуг.
Расходы по транспортировке и сохранности возлагаются на бывшего жильца.
Имущество нужно забрать в двухмесячный срок, иначе его реализуют на аукционе (107 п.6 ФЗ-229).
Вырученные деньги за вычетом расходов, связанных с хранением, продажей и осуществлением исполнительских действий будут возвращены ответчику. Три года они будут ждать своего хозяина на депозитном счете, позже перечислены в федеральный бюджет. Вернуть их уже не представится возможным (107 п.7 ФЗ-229).
Заключение
- Коммунальная квартира предполагает наличие как минимум двух владельцев.
- Право владения, возможно на основании договора соц. найма и приватизации выделенной доли.
- Выселить арендатора можно только на основании судебного решения при наличии оснований, указанных в ст. 83 ЖК.
- Для рассмотрения иска в суде ответчик должен соблюдать досудебный порядок урегулирования проблемы.
- Суду необходимо представить документальное подтверждение нарушений, сделанных арендатором.
- Обратиться в суд с иском о выселение должен тот, чьи права ущемляются арендатором.
- Соседи могут способствовать выселению, подав коллективный иск в суд или заявление собственнику жилья, контролирующим органам о нарушениях, совершаемых жильцом.
- Принятия решения судом займет по времени около двух месяцев.
- Процесс выселения намного больше. Это связано с необходимостью предоставления жилья отдельным категориям граждан и трудностями его выделения из жилого фонда, предоставлением судом длительного времени для устранения ответчиком допущенных нарушений, возможностью обжалования судебного решения в вышестоящих инстанциях.
- Принудительное выселение осуществляется приставами, после возбуждения исполнительного производства.
- Жильцу несколько раз устанавливается срок для добровольного выезда из занимаемого жилья.
- При выселении жилое помещение освобождается от вещей, домашних животных, бывшего жильца и членов его семьи.
- Вещи передаются на хранение. Забрать их желательно не позже двух месяцев.
- Расходы на осуществление исполнительных действий несет выселяемый гражданин.
- Срок исполнения решения суда приставами составляет два месяца.
Если возникают вопросы по теме статьи, напишите их в комментариях либо задайте дежурному юристу сайта. Также вы можете позвонить по телефонам, указанным на сайте. Все консультации бесплатны. Мы обязательно ответим и поможем.
