Возможно ли выселить квартирантов зимой? В Российском законодательстве нет предписаний для выселения в холодный период.
Элементарно решить вопрос освобождения жилища от жильцов:
Владелец имеет право прекратить договор аренды помещения без предупреждения. Да это в теории, а что происходит на практике.
А на практике произвести отселение жильцов непросто. Например, полиция не решает такие проблемы. Если квартиранты не освободили жилище, то арендодатель будет вынужден обратиться в суд.
Вопрос об освобождении жилья с юридической стороны
Для понятия значения термина «освободить жильё» необходимо изучить условия договора аренды.
Что такое арендное соглашение? Арендное соглашение — это договор между арендодателем и арендатором, по которому арендодатель даёт в пользование арендатору жильё на срок, а арендатор обязуется оплачивать ежемесячную плату.
В юридическом смысле договор аренды жилого помещения:
- взаимный, двусторонний;
- действительный;
- консенсусный;
- платный.
Арендный договор бывает двух типов:
- Использование помещений принадлежности муниципалитета или государства.
- Использование помещений личного владения (ст. 671, 672 ГК РФ).
От вида жилья зависит какие нормы законодательства будут применяться в регулировании отношений в таких соглашениях. Для жилых помещений принадлежности к государству или муниципалитету применяются положения норм ЖК РФ. Для жилища в личном владении — нормы ГК РФ.
Сторонами арендного договора являются арендодатель и арендатор. Форма договора – письменная.
При заключении соглашения на период более 1 года, оно проходит госрегистрацию, а право владения на это время с ограничением (ст. 674 ГК РФ).
Это положение установлено для всех видов арендных договоров при передаче помещения в пользование.
Поэтому, если участники арендного договора не договорились о заключении договора письменно, то эти отношения не могут регулироваться ЖК РФ и ГК РФ.
При освобождении жилплощади от жильцов, с которыми не был оформлен письменный арендный договор, арендодатель может руководствоваться УК РФ.
Квартиранты же могут ссылаться для защиты своих прав к НК РФ. При обращении любого участника арендного договора в судебные органы сделка, заключенная без соблюдения закона, будет признана недействительной.
Освобождение жилья в собственности государства или муниципалитета регулируется ст. 35 ЖК РФ. Причем летний или зимний период не учитывается.
При аннулировании права пользования жилищем на договорных началах или по судебному решению арендатор должен освободить квартиру по первому требованию в срок, установленный владельцем.
Порядок освобождения жилища в личной собственности установлен ст. 679, 680, 687, 688 ГК РФ.
Законные причины расторжения договора
Арендный договор прекращается по ходатайству:
- арендатора;
- владельца.
Причины для освобождения жилища:
| Прекращение договора. | При условии, что арендодатель предупредил жильцов за три месяца. |
| Нецелевое использование недвижимости. | Офис, склад. |
| Неуплата аренды или комуслуг. | В период 6 месяцев. |
| Регулярное несоблюдение интересов лиц, | проживающих по соседству. |
| Причинение ущерба имуществу | и разрушение жилища. |
| Утрата права владения | на квартиру собственником. |
По ходатайству арендодателя жилища социального назначения, соглашение прекращается в судебных органах при условиях:
| Неуплата аренды помещения и услуг ЖКХ. | Сроком более полугода. |
| Передача жилья в субаренду. | Без согласования с собственником. |
| Наличие у арендатора или участников его семьи иного жилья | социального назначения. |
| Разрушение жилища. | По вине квартиранта. |
| Смерть одинокого арендатора. | Отсутствие родственников. |
Арендный договор со специальным назначением может быть прекращен по двустороннему соглашению в любой период времени (ст. 101 ЖК РФ).
Арендатор может расторгнуть соглашение, когда сочтёт необходимым и без уведомления.
Арендодатель может остановить действие такого соглашение по причине неисполнения жильцами условий соглашения. Спор может решаться в суде, включая зимний период.
Расторжение арендного договора в личном владении может быть произведено жильцами в любой момент с письменным уведомлением владельца за 3 месяца до выселения с жилья (ст. 687 ГК РФ).
По ходатайству арендодателя такой договор прекращается судом в двух случаях:
- Неуплата аренды более 6 месяцев (если соглашением не установлено иное время).
- Повреждение или ущерб жилью арендатором, а также иными участниками его семьи.
Арендный договор помещения в личной собственности расторгается до срока по ходатайству любого участника договора при создании условий невозможных для жизни.
Как необходимо действовать
Арендодателю лучше поступать из условий заключения соглашения пользования жилищем в законном порядке.
Если арендный договор составлен письменно и прошёл государственную регистрацию и владелец уплачивал НДФЛ, то освобождения помещения можно решить через судебные инстанции.
Иногда возникает вопрос. Почему невозможно решить ситуацию с выселением через полицию или прокуратуру?
Можно обратиться в полицию, но полиция не решает вопросы освобождения жилья от квартирантов по соглашению аренды. Работники полиции не квалифицируют это как самовольное завладение имуществом или вторжение в жилище незаконным путём. Полиция посоветует обратиться в судебные органы.
Возможно, обращение в полицию при заключении соглашения аренды устно. Но в данной ситуации рискует арендодатель. Арендаторы могут сообщить в инспекцию по налогам об укрывательстве, 13%налога на доход физических лиц.
Просто освободить помещение от квартирантов в собственном жилье. Труднее это сделать в жилищах государственной или муниципальной принадлежности.
Можно ли выселить квартирантов в отопительный сезон
Освобождение жилища от жильцов в зимнее время возможно, как и в любое время года. Причиной для этого может быть судебное решение или же собственная инициатива арендодателя.
При прекращении соглашения с арендатором арендодатель должен доказать суду наличие значимых обстоятельств, при которых, возможно, аннулирование арендного договора до срока.
Если же арендодатель хочет освободить помещение от жильцов, то такое невозможно при заключении соглашения устно с несоблюдением законной формы.
Заключение арендного договора устно не устанавливает ограничений владельцу в его праве владения. При отказе жильцов освободить жилплощадь в личной собственности арендодателя, он может обратиться в полицию с заявлением о владении имуществом и вторжении в жилище с несоблюдением закона.
Основные нюансы
Решить вопрос освобождения жилища от квартирантов с заключенным арендным договором, возможно только через судебные инстанции даже из жилья, находящегося в личной собственности.
При аннулировании арендного договора жильцы обязаны освободить его в соответствии с судебным решением (ст. 688 ГК РФ).
Освобождение жилища от жильца, имеющего регистрацию
Оформление прописки делает сложной процедуру освобождения жилья. Регистрация дает право проживать квартирантам и использовать жилплощадь.
Полномочиями снятия с учета регистрации прописки в жилище обладают органы УФМС России на основании:
- заявления квартиросъемщиков;
- на основании судебного решения об освобождении жилья жильцами либо признании их потерявшими право пользования жилищем.
Для получения судебного решения необходимо доказать суду факт отсутствия жильцов в квартире на протяжении 6 месяцев.
Кроме, этих причин закон предусматривает снятия лиц с учета регистрации прописки при следующих обстоятельствах:
| Повестка военкомата | о призыве на службу. |
| Приговор суда | о заключении лица в места лишения свободы. |
| Судебное решение | о признании лица без вести пропавшим. |
| Свидетельство о смерти лица | или судебное решение об установлении лица умершим. |
| Фиктивная регистрация | или решение суда в отношении лиц, совершивших фиктивную регистрацию. |
Часть 2 п. 30 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с учета регистрации предусматривают единственный нюанс.
Он состоит в следующем:
Если гражданин РФ проживал в квартире и имел в нём регистрацию на время и покинул его до окончания регистрационного срока, то снять его с учета регистрации, может владелец жилища.
Для этого необходимо обратиться с письменным ходатайством в УФМС, указав возможное время убытия жильцов. Этот порядок предоставляет возможность направить ходатайство о снятии с учета регистрации по почте или, используя интернет, Портал госуслуг.
Других возможностей снятия с регистрационного учета и освобождения помещения от жильцов не существует.
Многие российские граждане заблуждаются, часто думая, что они могут снять самостоятельно с учета регистрации недобросовестных квартирантов. Поэтому прежде чем удовлетворить просьбу жильцов о постановке их на учет регистрации, необходимо хорошо подумать.
Несколько советов:
| Никогда не сдавать жилище, | не проверив способность жильцов оплачивать его. |
| Оформление списание платежей за квартиру, | используя банк, со счетов жильцов. |
| Обязанность по уплате комуслуг поручить квартирантам. | Можно включить оплату комуслуг в стоимость квартирной платы или они идут как дополнение. |
| Необходимо периодически осматривать помещение | и проверять оплату комуслуг жильцами. |
| Проверка по телефону у коммунальных служб | по факту оплаты платежей. |
Однако не всегда способ решения проблемы освобождения должен быть достигнут судом. Ведь обращение в суд, это длительный процесс и неизвестно как может сложиться ситуация, а квартиранты начнут просто вредить жилью либо просто вынести из квартиры ценное имущество.
Можно проинформировать квартирантов о последствиях обращения в судебные органы. Можно просто создать им некомфортные условия проживания, заменить дверные замки.
Освобождение жилища по арендному договору социального назначения производится:
| С выделением жилища | с удобствами или без удобств. |
| Без предоставления помещения для проживания | (ст. 84 ЖК РФ). |
| Освобождение жилья социального назначения предусматривается в соответствии с судебным решением, | но без выделения иного жилища (ст. 91.12 ЖК РФ). |
| Освобождение жилья специального назначения, | возможно после прекращения определенных соглашений до срока. |
| Если арендатор такого жилища не освобождает его добровольно, | то он выселяется по судебному решению без выделения иного жилья (ст. 103 ЖК РФ). |
Исключение из правил
Ограничения при освобождении недвижимости определены ст. 103 ЖК РФ.
Не выселяются без выделения другого жилья:
| Члены семей военных служащих и работников органов охраны и правопорядка, пропавшие без вести | или погибшие при исполнении долга по службе или работе. |
| Лица, достигшие пенсионного возраста. | Удостоверение по старости. |
| Инвалиды 1 и 2 группы, | получившие травму или профзаболевание на производстве по вине работодателя. |
| Дети из числа сирот | и без родителей. |
| Семья сотрудника, которому было выделено жильё спецназначения | и он умер. |
Все эти правила распространяются на лиц, которые являются нанимателями жилья специального назначения (общежития и ведомственное жильё).
В отношении жилища в личной собственности не установлено никаких ограничений. Владелец жилья может отселить жильцов в любое время, с детьми и без. Здесь только всё зависит от понимания ситуации самим арендодателем.
Итак, не может быть вопроса о возможности освобождения квартирантами жилища зимой или летом, с детьми или без детей. Главным является вопрос на каких основаниях можно произвести подобное отселение.
Обращение в суд
Для прекращения письменного арендного договора с жильцами арендодатель обращается в судебные органы.
Арендаторы тоже могут обратиться в судебные органы для защиты прав пользования либо выразить свой протест на незаконное отселение.
Арендный договор может быть прекращен по ходатайству любого участника такого соглашения в случае, если жилище стало непригодным для жизни. В суд обращается арендодатель либо арендатор.
Арендаторы подают заявление о прекращении арендного договора, а арендодатель заявление об отселении жильцов.
Если жилище пригодно для жизни, то ходатайствовать об отселении, может только арендодатель.
Доказательная база
Доказательства зависят от вида собственности арендуемого помещения.
Арендодатель освобождает собственное жилище от жильцов при обстоятельствах:
- Неоплата аренды за 6 месяцев (если соглашением не установлено другое).
- Ущерб или причинение вреда жилищу арендатором или участниками его семьи.
Причинами для освобождения жилья могут быть неоплата комуслуг и несоблюдение правил проживания. Это находится в зависимости от условий соглашения аренды. Но, главным делом для арендодателя будет доказательство этих обстоятельств.
Если арендодатель не докажет суду основание для освобождения жилья, то иск может быть неудовлетворён.
В качестве доказательств можно использовать:
| Свидетельские показания соседей о том, | что жильцы портили и причиняли вред жилищу арендодателя. |
| Фото, на которых будет свидетельствовать положение жилища | до вселения жильцов и после. |
| Свидетельские показания о том, что жильцы не платили аренду. | Расписки жильцов о предоставлении им рассрочки оплаты аренды. |
| Свидетельские показания соседей и также сотрудников коммунальных предприятий о том, | кем осуществлялась оплата комуслуг. |
В теории просто освободить жилище от квартирантов через полицию или судебные инстанции.
Практически этот процесс может занять длительное время. Лучшим решением будет прийти к взаимному соглашению между арендатором и арендодателем. Ведь пока будет длиться судебный процесс об освобождении, квартиранты могут причинить значительный ущерб имуществу и жилью арендодателя, могут также украсть ценные вещи. Нет необходимости обострять отношения с жильцами. Всегда можно найти компромисс.
В подобных делах лучше прибегнуть к специалистам в области жилищного законодательства. Они помогут составить арендный договор либо исковое заявление в суд, а также дадут совет.
