Расторжение договора социального найма происходит по обоюдному согласию сторон или в принудительном порядке по решению суда.
Граждане, проживающие в помещениях, принадлежащих муниципалитету, не могут претендовать на собственность, пока не приватизируют жилье. До этого момента, они обязаны снимать жилплощадь на условиях, указанных в договоре социального найма.
Расторжение данного договора, возможно, по инициативе государственного образования, которому принадлежит дом или жильца.
Расторжение может иметь добровольный характер или принудительный порядок с последующим выселением человека в худшие условия или на улицу.
При наличии несовершеннолетних детей, жильцам предоставляется равное по условиям жилье. Даже если пункты соглашения были нарушены.
Социальный найм жилого помещения
В отличие от коммерческого найма органы самоуправления не получают материальной выгоды от сдачи квартир. Основное условие, это своевременные платежи за услуги подачи электричества, водоснабжения, теплоснабжения, канализации.
Если человек вовремя оплачивает ЖКУ и не портит имущество, то прекращение договора может быть только по обоюдному согласию сторон (ст. 83 ЖК РФ).
Особенности
| Категория жильцов. | Лица, имеющие права на проживание в муниципальных квартирах, являются признанными нуждающимися в улучшении условий проживания или не воспользовавшиеся программой приватизации. |
| Метражность на каждого жильца. | Средняя цифра 18 кв/м на человека, но может отличаться в ряде субъектов РФ. |
| Жильцы вписываются в договор совместно с основным нанимателем. | Имеют равные права пользования жилплощадью. |
Ограничения арендатора
Квартира не принадлежит человеку на правах собственности. Соответственно, ее нельзя:
- продать;
- подарить;
- поменять;
- оставить в наследство.
Обычно арендатор не препятствует размену такого жилья и передаче его в наследство. Например, после смерти бабушки/дедушки, внуков не выгонят на улицу. Договор будет перезаключен с ними.
Также арендаторы могут сдать жилье в субаренду с согласия собственника на короткий срок. С условием предоставления отчетности, где они будут находиться весь отрезок времени.
Договор найма
Разные причины определяют понятие прекращения или расторжения договора социального найма. Если жилец умер, а родственников у него нет или наступила гибель самого имущества, то договор прекращается.
То же самое относится и к лицам, признанным без вести пропавшими. Через пять лет их официально признают умершими. Ставят соответствующую отметку в органах ЗАГСа.
В остальных случаях соглашение подлежит расторжению по обоюдному согласию или по инициативе одной из сторон.
При этом всегда спорные конфликты решаются в судебном порядке. Учитываются интересы всех участников спора. Особое внимание уделяется социально незащищенным гражданам (Постановление ВС от 02.07.2009 г. №14):
- пенсионеры;
- инвалиды;
- дети;
- малоимущие.
Прекращение действия
Жилец может расторгнуть договор по собственной инициативе. Для этого необходимо письменное согласие остальных людей указанных в соглашении социального найма.
Основания:
| Смена жилплощади. | У квартиранта появилось другое жилье. Договор считается расторгнутым в день выезда из помещения. |
| Нарушение условий со стороны собственника. | Владелец помещения может нарушить условия договора или законодательство. Своими действиями спровоцировать жильца на прекращение договора с судебным разбирательством. Например, нарушение метражности на человека. |
| Аварийность помещения. | Жилец может получить заключение жилищной комиссии о непригодности квартиры для проживания. Договор должен быть расторгнут и предоставлено новое жилище. |
| Иные причины. | Для расторжения соглашения необязательно опираться на основания, принятые законодательством. Иногда достаточно изъявить желание на расторжение. |
Расторжение договора по желанию собственника
Причины для расторжения указаны в ст. 83 ЖК РФ и являются исчерпывающими. Без прямых нарушений со стороны нанимателя владелец помещения не может прекратить условия соглашения, даже в судебном порядке.
Основания:
| Наниматель не платит за жилье более шести месяцев (ст. 154 ЖК РФ). | Человек признается злостным неплательщиком (письмо Госстроя РФ от 22.08.2000 г. № ЛЧ-3669/13). Его переселяют в более худшие условие (по СанПину не менее 6 кв/м на человека), а квартиру продают. Деньги перечисляют собственнику за вычетом долга и судебных издержек. |
| Порча имущества и перепланировка. | Нанесение вреда помещению или перепланировка несогласованная с собственником может являться причиной для обращения в суд за расторжением соглашения. Основание ст. 23.55 КоАП РФ. |
| Нарушение прав и интересов соседей. | Постоянный шум в квартире, аморальное поведение может лишить арендатора права на дальнейшее нахождение в жилище. Собственник обязан предупредить жильца об устранении причин конфликта. |
| Аварийность дома. | Признание дома аварийным, обязывает собственника расторгнуть договор. Расходы по переезду и новое помещение предоставляются и оплачиваются собственником. |
Исковое заявление
Ст. 688 ГК РФ предусматривает выселение квартиранта без предоставления жилья, но на практике не применяется. Однако суд учитывает данную статью при выборе норм права.
Согласно ст. 15 ФЗ-4218/1 собственник обязан указать в иске адрес нового места жительства ответчика. На данный момент иск могут отклонить, если данная информация не отображена в заявлении.
Помещение должно соответствовать требованиям СЭС и условиям для проживания.
Суды стараются инициировать разбирательства возникновения задолженности. Согласно ст. 687 ГК РФ должнику могут дать возможность погасить долг в течение года.
Уважительной причиной просрочки является:
- задержка заработной платы, пенсии, пособий;
- болезни;
- наличие в семье инвалидов;
- многодетность семьи с учетом общего дохода супругов;
- тяжелое материальное положение.
Исключением являлись случаи, когда жилец не проживал в квартире и не платил за нее. Требование истца удовлетворялось, без отклонения иска.
Что указывается в иске:
| Личные данные истца, ответчика и органы судебной власти. | Адрес суда, юридический адрес муниципалитета, данные ответчиков прописанных в договоре. |
| Нарушения ответчика. | Собственник указывает, что именно было нарушено квартирантами. |
| Законодательная часть. | Статьи, на которые опирается истец, а также судебная практика по подобным делам. |
| Требования. | Обоснованные требования, предъявляемые к жильцу. |
Документы
- данные истца, включая доверенность на представителя;
- договор социального найма;
- документы, подтверждающие попытку решения проблемы собственником в досудебном порядке;
- показания свидетелей, соседей о факте нарушения;
- заключительные акты нарушений, например, СЭС или жилищной комиссией;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- сведения о предоставляемом жилом помещении;
- документы из органов опеки и попечительства (при участии в споре несовершеннолетних);
- иные документы по требованию слушания.
Принудительное выселение
После завершения процесса, решение суда направляется в службу ФССП. Где дело передается приставу-исполнителю. На основании ст. 30 ФЗ-229, возбуждается исполнительное производство.
Пристав почтой направляет уведомление должнику о решение суда с выселением в другое жилье.
Устанавливает срок – 10 дней на добровольное исполнение постановления. Если ответчик отказывается удовлетворить иск, то пристав назначает повторный срок и накладывается исполнительский сбор.
При повторном игнорировании, должник переселяется принудительно. Без уведомления.
На практике приставы приходят к должнику домой и совместно с сотрудниками полиции выгоняют его с жилплощади. При этом присутствие понятых обязательно.
Приставы делают опись имущества с указанием и описанием всех предметов.
Также помещение освобождается от домашних животных должника.
Сотрудники ФССП обязаны транспортировать имущество должника самостоятельно, а также предоставить место для хранения. Все это делается за счет ответчика.
В случае если должник отказывается впускать представителей власти в квартиру, сотрудники МЧС имеют права спиливать замки для обеспечения доступа.
По завершении составляется акт о выселении.
