Незаконное выселение из квартиры происходит на регулярной основе. Незащищенные слои общества лишаются жилья по принуждению или обманным путем.
Выселение жильцов регулируется законодательством РФ. Лишить человека его конституционного права на жилище (ст. 40 Конституции РФ), может только суд. Если квартирант отказывается покидать жилье, то собственник не имеет права заниматься самоуправством.
Незаконное выселение применяется повсеместно и во всех областях недвижимости. Незащищенные слои общества:
- пенсионеры;
- инвалиды;
- дети.
Нередко подвергаются давлению со стороны третьих лиц либо втягиваются в противоправные отношения, вынуждая человека покинуть, подарить, продать или написать наследство.
Причины
Причины незаконного выселения носят не только корыстный характер, но и проявляются из-за юридической неграмотности собственника. Владельцы квартир считают, что если недвижимость принадлежит им, то можно выгнать любого человека. Это в корне неправильно и нарушает закон.
Основные причины незаконного выселения:
| Прекращение родственных отношений (ст. 31 ЖК РФ). | Собственник обязан учитывать совместно нажитое имущество, потраченные средства семейного бюджета, финансовое состояние бывшего родственника. |
| Приватизированное жилье. | Учитывается участие человека в процессе приватизации или его отказ в пользу другого члена семьи. |
| Смена собственника жилья. | Незаконным считается выселение несовершеннолетних детей или граждан, нуждающихся в медицинском уходе. Если иное не установил суд. |
| Принуждение к выселению. | В случае установления оказываемого давления на квартиранта со стороны собственника, в иске будет отказано. |
| Мошенничество. | Выселение будет признано незаконным, если во время сделки человек был введен в заблуждение и лишился жилья (ст. 159 УК РФ). |
Из ветхого жилья
Расселение ветхого жилья можно ждать годами. Дом не признан аварийным, а значит жильцы, могут проживать в нем не опасаясь угрозы для жизни и здоровья.
Исключением является отчуждение земли для нужд города или населенного пункта. Например, постройку нового жилого комплекса. Актуально для крупных городов.
Жильцам обязаны предоставить помещение, равное или превосходящую по площади, в том же районе проживания. Но власти выделяют жилье меньшего размера, отказываясь компенсировать разницу. Это незаконно и решается путем написания заявления в СК РФ. Также учитывается рыночная стоимость квартиры. Местные органы самоуправления могут ее занизить, тем самым лишив человека возможности компенсировать съезд в другое место жительства.
Из аварийного
Аварийным дом признается жилищной комиссией и делится на два типа.
- Жилье, требующее экстренного переселения. Создается угроза жизни и здоровью жильцов. Откладывание процесса экстренного переезда незаконно.
- Жилье, не требующее срочного выселения. Собственник затягивает сроки предоставления нового помещения.
Требования оплаты за переезд с квартирантов незаконно. Все расходы оплачивает собственник. При условии предоставления услуг в однократном порядке.
Одной из уловок владельца помещения при расселении из аварийного жилья, является предоставление квартиры равной по площади с предыдущей, но количество комнат меньше.
Постановление муниципальных властей признается незаконным и отменяется по решению суда. В случае отказа выполнить решение, жильцы должны обратиться в прокуратуру.
Из общежития
В ст. 102 ЖК РФ указывается, что при смене собственника общежития договор найма прекращает свое действие. Исключением является трудовой договор, заключенный между собственником и новым владельцем.
Судебная практика разделилась. Если не отстаивать свои права, то суд выдворит жильцов общежития в принудительном порядке. Однако, в случае расторжения старого договора по вине бывшего собственника или иной объективной причине, суд учтет интересы жильцов.
Новый собственник должен предоставить жилье квартирантам, проживающим в комнатах. Каждая ситуация индивидуальна и рассматривается отдельно, опираясь на имеющуюся практику. Обжаловать незаконность выселения и решение нижестоящих судов, можно в Верховном Суде РФ.
По договору найма
Выселение арендаторов проживающих по договору найма по инициативе собственника, возможно только с их согласия.
Владелец помещения не может заставить жильцов покинуть помещение путем принуждения. Это прямое нарушение закона. Только законодательство вправе решать, выселить человека или нет.
Незаконные действия собственника:
- смена дверных замков;
- выставление вещей квартиранта на улицу или подъезд;
- применение физической силы;
- угрозы жизни и здоровью (ст. 119 УК РФ).
Нельзя применять эти средства. Суд всегда на стороне хозяина жилища.
Часто жилье сдают без заключения договора. Нахождение квартиранта в помещении без согласия собственника, незаконно. Достаточно вызвать участкового и в 90% все решится мирным путем. В остальных случаях нужно обращаться в суд.
Из приватизированного жилья
Незаконное выселение из приватизированной квартиры происходит в случаях:
| Отказа от приватизации. | Бывший жилец отказывается от участия в приватизации в пользу другого участника. Затем его выселяют. Суд обяжет собственника предоставить новое жилье или вернет право на пользование помещением. |
| Разные доли. | При наличии неравных долей в квартире, собственники имеют равнозначные права на ее пользование. |
| Приватизация во время брака. | Если до брака жилье было муниципальным, а затем его приватизировали, то оба супруга будут являться собственниками. Выдворение одного из них незаконно. |
| Вселение в квартиру без согласия одного из собственников. | Является незаконным и человека можно выселить по решению суда. |
| Снятие с регистрационного учета. | При снятии квартиранта с регистрационного учета без личного присутствия считается незаконным и подлежит разбирательству не только в суде, но и в правоохранительных органах. |
| Иные условия, установленные законом. | Если человек мог стать участником приватизации, но не сделал этого по объективной причине, суд может восстановить его права на пользование жилплощадью. |
Несовершеннолетних детей
Выселение детей из любого вида собственности, невозможно. Исключением является залоговое имущество при ипотечном кредитовании.
| В муниципальной квартире при выселении, органы самоуправления обязаны предоставить жильцам квартиру, равную или превосходящую по площади и условиям. | Даже если переезд происходит в принудительном порядке. |
| Из квартиры в собственности, например, при смене жилья, нужно получить разрешение органов опеки. | Представить документы о новом месте жительства. |
| Родители, лишенные прав на ребенка. | В случае угрозы жизни или здоровью ребенка со стороны взрослых, совместное проживание незаконно. Родители подлежат выселению. Органы опеки могут обратиться в суд. |
| Сироты. | Сиротам обязаны предоставить жилье из муниципального фонда по достижению совершеннолетия. Отказ или затягивание с жильем, со стороны властей незаконны. |
Принуждение к выселению
Принуждение — это не только давление на человека, но и введение его в заблуждение при проводимых сделках с недвижимостью.
Жильцу могут создать условия невозможные для проживания в помещении, вынудив его переехать на новое место жительства.
Квартиранта могут обманным путем заставить переехать в худшие условия. Например, поменяв ½ долю в квартире на комнату в коммуналке или общежитии.
Итогом может стать не только восстановление законных прав жильца на недвижимость, но и возбуждение уголовного дела.
Кредитором
Банки перестали нарушать закон при сделках с недвижимостью. При массовости ипотечных кредитов, это просто невыгодно. Наоборот, денег зарабатывается больше, чем дольше срок ипотеки.
Исключением является занижение рыночной стоимости квартиры. Заемщику придется обращаться к независимым оценщикам, для доказательств обратного.
Выселение происходит согласно ст. 50 ФЗ-102 (Об ипотеке).
Другое дело, частные кредиторы (ростовщики). Заемщику могут выдать кредит под залог недвижимости под изначально завышенный процент. Затем вынудить человека аннулировать сделку. Имущество при этом переходит третьим лицам, а человек остается должником.
Остатки долга получают незаконными методами, нарушающими Уголовный кодекс.
Ничтожная сделка
Ничтожность сделки с недвижимостью устанавливает суд (ст. 167 ГК РФ). Стороны должны вернуть или компенсировать полученное имущество в ходе сделки.
Дополнительные основания для признания сделки ничтожной:
| Сделка противоречит законодательству или акту. | Суд не признал возможности ее оспорить. |
| Противоречие нравственности и порядку. | Например, фиктивные документы, печати или подписи участвующих лиц. |
| Притворная или мнимая. | По характеру сделки видно, что она осуществлена для сокрытия иной сделки или для отвода глаз. Например, дарственная вместо купли-продажи, для ухода от налогов. |
| Сделка с психически нездоровым человеком. | Считается недействительной. |
| Недееспособность одного из участников сделки. | Например, человек не может переехать в другое жилье по медицинским показателям. |
| Невозможность одной из сторон понимать смысл сделки. | Например, лица, состоящие на учете в НД и ПНД. |
| Криминальный характер сделки. | Применение насилия, угрозы, шантажа для заключения сделки. |
| Согласие супруга. | Совместная недвижимость должна быть продана по обоюдному согласию супругов. |
| Лица, находящиеся в местах лишения свободы. | После освобождения могут восстановить свои права на пользования квартирой. |
Участие прокурора
Прокурор может участвовать при законном и незаконном выселении жильца. Обязательно для семей с несовершеннолетними детьми, чью недвижимость забрал банк при ипотечном кредите.
Любое ущемление прав третьих лиц, находящихся в тяжелом положении в материальном плане или по медицинским показателям при оформлении сделки, приведет к привлечению прокурора.
При совершении незаконной сделки, некоторые граждане не в силах оценить ущерб, наносимый им второй стороной. Прокуратура может подать иск в соответствии со ст. 46 ГПК РФ для защиты интересов данный группы лиц.
Обращение в суд
Любой гражданин может подать иск, если его права и интересы были нарушены (ст. 3 ГПК РФ). Исковая давность (ст. 195 ГК РФ) составляет три года.
Суд будет учитывать интересы всех участников процесса, уделяя особое внимание незащищенным сторонам спора (Постановление пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 г.).
Решение суда передается на исполнение в службу ФССП.
Приставы
Приставы возбуждают исполнительное производство на основании ст. 30 ФЗ-229. Если выселение квартиранта было незаконным, то на основании ст. 108 ФЗ-229 пристав облагает должника 7% сбором и вселяет квартиранта принудительно.
В обязанности пристава входит:
- беспрепятственный доступ взыскателя в квартиру и проживание в ней;
- составление акта вселения;
- отмена окончания производства, если ответчик в течение трех лет нарушит решение суда;
- наложение на ответчика административного нарушения.
