Выселение квартирантов, это проблема для собственников квартир, которая должна решаться в судебном порядке или административно с санкции прокуратуры.
Сдача в аренду собственной жилой/нежилой недвижимости – отличный способ получения пассивного доход, который для определенных категорий граждан превращается и в бизнес. Но и такой, казалось бы, налаженный и стабильный способ заработка имеет свои риски.
Любой собственник, сдающий в аренду жилплощадь на протяжении более нескольких лет, сталкивался с недобросовестными квартиросъемщиками. С одними из них удавалось урегулировать спор, с другими же, выселение квартирантов из квартиры становилось единственным способом избавиться от проблем.
Как подстраховаться и как вести себя арендаторами, расскажем ниже.
Сдача квартиры без договора
Статья 609 ГК РФ дает понять, что при получении дохода от сдачи квартиры, законодательство не требует от сторон заключения договора в письменном виде. Предоставление отчетности о доходах физического лица, определение налогооблагаемой базы, исчисление и уплата налога происходят добровольно.
Налоговики не обязывают налогоплательщиков предоставлять подтверждающие документы и чеки. Кроме того, большая часть арендаторов пытается уклоняться от налогов, поэтому для них заключение письменного соглашения и вовсе пустая формальностью.
Что же на практике? Какие могут быть последствия при выдворении жильцов без договора?
Общее о выселении
Говоря про выдворение, в целом, хочется сделать 2 акцента.
Во-первых, владелец помещения должен осознавать, что преимущество на его стороне. Независимо от того, заключен договор или нет. Владелец квартиры – это владелец квартиры. И идти на поводу у недобросовестных съемщиков не стоит. Имущество принадлежит собственнику, а значит, собственник устанавливает правила.
Во-вторых, при сдаче недвижимости, стоит быть ответственней. Заключение соглашения – непросто формальность. Собственники должны читать документ, перед тем как скачать его в интернете и подписать. В договор необходимо вносить правки, удобные собственнику. Эти меры позволят заранее обезопаситься от возможных неприятностей.
Выселение из квартиры
Независимо от того, заключен договор аренды или нет, выгнать арендатора, возможно в любом случае. Если заключен договор аренды, стоит отталкиваться от условий, прописанных в нем.
Как правило, в документе указываются основания для освобождения квартирантами жилплощади, порядок их уведомления об этом и сама процедура освобождения жилища.
Поэтому, если арендодатель столкнулся с такой потребностью, первоначально необходимо ознакомиться со своим договором.
Выдворение жильцов без соглашения, в какой-то степени проходит легче, чем при его наличии. Так как в этом случае, нет необходимости руководствоваться положениями, обговоренными при заключении сделки.
Выселение квартирантов без договора
Что такое договор по сути? Это фиксирование условий, о которой договорились стороны. Если письменной договоренности нет, говорить о заключении устного соглашения и настаивать о соблюдении каких-либо существенных условий, которые якобы были обговорены, смысла нет.
При отсутствии договора, арендатор – это лицо, которое незаконно занимает жилую площадь собственника и не имеет никаких прав и гарантий. Соответственно, освободить свое помещение, владелец имеет право в любой момент. Как же все происходит на практике?
Основания
Основания для досрочного расторжения договора указаны в 619 ст. ГК РФ.
На практике распространены следующие основания:
| Задолженность по оплате. | При краткосрочном договоре 2 месяца, при долгосрочном - 6. |
| Нарушение условий, | обговоренных при заключении сделки. |
| Порча арендуемого имущества. | Отказ квартиранта в компенсации. |
| Отказ от выполнения мелкого текущего ремонта. | Если иное не указано в договоре. |
| Нарушение правил противопожарной безопасности. | По вине квартиранта. |
| Нарушение санитарных норм. | Жалобы соседей, заключение СЭС. |
| Нарушение прав соседей. | Аморальное поведение, нарушение тишины. |
| Проживание в помещении посторонних лиц | не указанных в договоре |
| Учинение препятствий для собственника. | Осмотр помещения, проведение ремонтных работ. |
Порядок выселения
Выселение временных жильцов из жилья без договора происходит в упрощенном варианте.
Выявление обстоятельств, повлекших за собой принятие решения о выдворении:
| Добровольное урегулирование конфликта. Это на усмотрение собственника. Всегда можно попробовать решить спорный вопрос мирно. | Но, если владелец решил сменить арендаторов, можно переходить к следующему пункту. |
| Уведомление арендаторов о необходимости освободить помещение. Если бы речь шла о квартирантах с договором, то на основании ст. 619 ГК РФ собственник был бы обязан заранее уведомить о досрочном расторжении договора с указанием причины. | При отсутствии договора такой обязанности нет. Владелец вправе выселить квартирантов в любую минуту. |
| Желательно присутствовать в помещении во время сбора арендаторов. Порядочность людей, которые своими действиями побудили владельца жилья досрочно выгнать себя из квартиры, оставляет желать лучшего. | Поэтому лишний контроль при выдворении не повредит. В противном случае можно недосчитаться мебели и ценных вещей и даже получить дополнительный ущерб жилья. |
| Если жильцы отказываются добровольно покидать жилплощадь, | необходимо вызвать полицию. |
| При выдворении собственнику необходимо иметь при себе паспорт и документы на квартиру, | подтверждающие собственность. |
| На практике часто бывают случаи, что сотрудники полиции пугают владельцев жилья штрафными санкциями за незаконное получение дохода. Следует помнить, что о доходах налогоплательщик сообщает по истечении отчетного года. | Получается, уличить арендодателя в уклонении от уплаты налогов невозможно. |
Выселение квартирантов с детьми
Выдворение квартиросъемщиков с детьми – это именно тот случай, когда необходимо попытаться договориться мирно. Так как даже прибывший отряд полиции вряд ли станет выгонять семью с ребенком на улицу в тот же момент.
Желательно дать квартирантам разумный срок для освобождения помещения. В случае же отсутствия договоренности, выселение происходит в обычном порядке.
Наличие ребенка не будет влиять на процесс с позиции закона, это только вопрос гуманности.
Судебная практика по гражданским делам о выселении из квартиры
Возможные причины для выселения собственника из жилого помещения
Выселение в зимнее время
Вопреки распространенному мнению, не существует никакой разницы между обязательством освободить жилплощадь в зимнее и летнее время. Кроме того, в данном случае и не имеет значения наличие детей. Зимний сезон не отражается на процедуре выселения, тем более без соглашения.
Как выселить квартирантов при помощи полиции
Многие граждане предпочитают решать проблемы с нерадивыми квартиросъемщиками самостоятельно, не прибегая к помощи сотрудников полиции. Однако, если справиться своими силами не предоставляется возможным, полиция окажется полезной.
Как правильно вести себя при вызове полиции
Необходимо определиться, какую информацию вы будете сообщать сотруднику полиции, так как составление протокола неизбежно. Совершенно не нужно придумывать легенд. Важно помнить, что нет обязательств по составлению договора в письменной форме.
В письменном виде составляется только долгосрочное соглашение, т. е. заключенный на срок более 11 месяцев. В этом случае, даже если квартиранты проживали более года, ничто не мешает сообщить, что изначальная договоренность составляла, к примеру, месяцев 9. По истечении которых, вы продлили срок еще на 6 месяцев.
Имея на руках документы на квартиру необходимо вызвать полицию. В случае если собственник не может попасть в квартиру, можно одновременно вызвать МЧС, если есть подозрение, что жильцы не откроют дверь.
Приезд сотрудников полиции не гарантирует сиюминутное изгнание жильцов. Участковый зафиксирует факт незаконного пользования чужой жилплощадью, составит акт, опросит всех необходимых лиц. Кроме того, участковый проведет беседу и разъяснит жильцам о целесообразности добровольно освободить занимаемое помещение.
Возможно, квартиранты съедут в тот же вечер во избежание проблем или в ближайшие дни.
В противном случае у владельца квартиры на руках будут подтверждающие документы, о том, что в его квартире незаконно проживают граждане.
Дальнейшей инстанцией по решению вопроса, станет суд.
Выселение незаконно проживающих
С того момента как собственник изъявил желание, чтобы жильцы освободили квартиру, а они отказались, арендаторы считаются незаконно проживающими гражданами.
К незаконно проживающим применимы следующие меры:
- Обращение в суд с иском о выселении незаконно проживающих граждан.
- Привлечение к ответственности за самоуправство.
Выселение через суд
Совершенно очевидно, что суд в рассмотрении дел подобного характера занимает сторону владельца недвижимости. Поэтому, судебное разбирательство на практике, не оказывается длительным и его исход определен заранее.
Порядок обращения в суд носит стандартный характер:
- составление искового заявления;
- применение мер по досудебному урегулированию конфликта;
- сбор документов и доказательственной базы;
- подача в суд искового заявления. Иск подается в суд, к которому по территориальности относится спорное жилье, т. е. то, по которому планируется освобождение (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ);
- судебный процесс;
- контроль за исполнением судебного решения.
Помимо законного изгнания квартирантов, собственник имеет право подать на компенсацию расходов и нанесенного ущерба как материального, так и морального.
