Понятие долевой собственности
В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса явление общей собственности предполагает наличие у имущества двух и более собственников. Законом определено два режима данного понятия:
- долевая собственность, когда в отношении каждого совладельца объекта утверждаются принадлежащие доли;
- совместная, когда не происходит выделения никаких частей.
Второй вариант актуален для имущества супругов, которое также называется совместно нажитым во время брака. Предполагается, что доверие между мужем и женой столь высоко, что обращать внимание на определение долей нет смысла. Однако сомневающиеся или просто прагматичные люди могут воспользоваться брачным договором для уточнения отдельных вопросов.
Долевая собственность на землю, дом, квартиру и иное имущество рассматривается отдельно. В такой ситуации части определены, причем они могут быть как равными, так и различными.
Особенности перевода земли в долевую собственность
Формирование данной категории собственности на земельный надел актуально в следующих ситуациях:
- при проведении приватизации участка;
- в случае со вступлением в права наследования по письменному волеизъявлению покойного;
- при совместном владении землей для использования в фермерском хозяйстве с целью получения прибыли;
- после заключения сделок, суть которых завязана на отчуждении/приобретении земли или ее части;
- при дарении от участка доли третьим лицам или при получении части надела по дарственной.
Чтобы закрепить владение долевой собственностью должным порядком, совладельцам необходимо обратиться в государственное ведомство муниципалитета с заявлением о приобретении прав на землю с обязательным приложением кадастрового паспорта недвижимости.
Важно учитывать, государственная регистрация права на долю земельного участка не может быть проведена, если хотя бы один из собственников выступает против заявителя и самой ситуации с разделением. В этом случае заинтересованным лицам придется обратиться в суд для проведения разбирательства по конфликтной ситуации.
Распоряжение наделом, находящимся в общедолевой собственности
При владении и пользовании участком редко возникают проблемы, т. к. принятые механизмы понятны каждому человеку: доходы распределяются соразмерно доле, расходы формируются в соответствии с величиной принадлежащего имущества, правила использования отражены в соглашении с совладельцем.
Однако действует несколько иная ситуация при обстоятельствах, связанных с распоряжением надела, находящегося в общедолевой собственности – в соответствии с нормами ст. 246 ГК РФ все операции, связанные с участком, совершаются при достижении взаимной договоренности между собственниками. Иначе говоря, если решено продать землю, то необходимо для начала договориться между собой о правилах проведения сделки – со стороны «продавца» действуют совместно.
Соглашение рекомендуется оформлять в письменном формате, чтобы исключить возникновение непредвиденных обстоятельств, если один из участников решит отказаться от своей позиции и данных обещаний.
Сложности появляются в случае, когда кто-то из владельцев решит провести действия лишь со своей долей. В такой ситуации следует руководствоваться позициями п. 2 ст. 246 ГК РФ, согласно которым, собственник, вознамерившийся продать принадлежащую часть, первоначально обязан известить других сособственников о намерении реализовать сделку с указанием условий отчуждения и суммы. Подобным образом соблюдается приоритетное право покупки.
При этом учитывается ряд условий:
- Уведомление совладельцев осуществляется в письменном порядке.
- Указанные в сообщении суммы должны быть реальными – не допускается впоследствии продать участок за меньшую стоимость.
- При игнорировании необходимости в донесении до совладельцев информации о сделке в дальнейшем проведенная операция может быть оспорена и признана недействительной. На это заинтересованным лицам отводится три месяца с даты заключения договора.
Стандартная процедура продажи доли в общедолевой собственности на надел проводится следующим образом:
- Направляется извещение в адрес иных совладельцев о желании заключить сделку по отчуждению.
- Ожидание в течение месяца ответа от лиц, имеющих право на приоритетное приобретение.
- Если ответа не был дан или же собственники отказались от покупки, то остается найти покупателя и оформить операцию. Перед этим необходимо провести процедуру разделения земли специалистами и иметь при себе документ, где указаны границы. Также потребуется свидетельство, выступающее в качестве подтверждения право на владение долей.
Сроки ожидания сокращаются, если участники общедолевой собственности позаботятся об отказе от преимущественного права, который также предоставляется в письменной форме и с нотариальным удостоверением.
В дополнении стоит уточнить, что перечень покупателей при отдельных обстоятельствах может быть ограничен. К примеру, если земельный участок располагается на границе страны, это не означает, что он может быть продан иностранным гражданам или зарубежным компаниям. Данные запреты уточнены в ст. 15 Земельного кодекса РФ.
Как происходит разделение участка?
Согласно ст. 252 ГК РФ каждый из владельцев вправе затребовать разделения земли, находящейся в общей собственности. В такой ситуации гражданину предоставляется причитающаяся доля и определяются ее границы. При этом должное оформление реализуется как при достижении договоренности между собственниками, так и в ходе решения суда, если один из них не желает проводить разделение.
Если выделение доли решает реализовать один человек, а остальные не хотят этого, то они могут продолжать использовать общую долевую собственность на прежних условиях, за исключением части недвижимости гражданина, полученной в результате процедуры разделения.
При добровольном распределении осуществляется процедура межевания, в ходе которой определяются новые границы, а полученные от замерщиков бумаги передаются в администрацию муниципалитета для утверждения главой. После этого документы направляются в регистрационную палату вместе с разрешением на проведение выделения доли от комитета управления собственностью. На протяжении двух недель оформляется новый документ, подтверждающий право гражданина владеть выделенным участком надела.
Касательно обязательных документов:
- договор о купле-продажи или проведении приватизации;
- кадастровый паспорт;
- согласие от совладельцев на разделение участка;
- квитанция в качестве подтверждения факта оплаты государственной пошлины.
При возникновении проблем с мирным урегулирование спорных вопросов по разделении территории, придется подавать иск в суд с прошением о выделении доли в натуральном выражении. В такой ситуации лучше обратиться к юристу, который поможет с разрешением конфликта в максимально сжатые сроки. При получении положительного ответа остается обратиться в регистрирующее ведомство за новым свидетельством. При отказе в удовлетворении заявления допускается апеллировать в вышестоящую инстанцию.
Отрицательное решение суда обычно обусловлено недостаточными для разделения размерами причитающейся истцу доли в земельном участке. Так, Земельным кодексом РФ предусмотрены минимальные нормативы площадей наделов, которые подлежат выделению. Важно учитывать, если отказ произошел на данном основании, то оспорить решение невозможно.
Заключение
Долевая собственность земельного участка и выделение принадлежащей доли реализуется гораздо проще, чем определение и продажа части квартиры или дома. Однако если на наделе находится сооружение или иной неделимый объект, то могут возникнуть проблем с тем, кому он должен принадлежать.
В остальном же нужно учитывать законодательные требования: соблюдение преимущественного права покупки, уточнение границ доли, получение разрешения от администрации местных властей – знание нюансов и особенностей существенно облегчает процедуру разделения и отчуждения недвижимости.
