Каждый человек владеет имуществом: недвижимость, автомобиль, дача. Однако, не всегда получается владеть, пользоваться и распоряжаться указанными объектами на единоличных началах.
Можно унаследовать вещь, право собственности на которую распределено между несколькими родственниками, поскольку такова воля завещателя. Возможна ситуация, когда несколько человек приобретают в складчину земельный участок для ведения предпринимательской деятельности.
В приведенных примерах приобретает первостепенное значение вопрос о порядке пользования недвижимостью. Для решения и существует институт общей долевой/совместной собственности (ОДС), закрепленный в законодательстве.
Что это такое?
Понятие «общая собственность» подразумевает наличие у недвижимости нескольких владельцев (ст. 244 ГК РФ). Причем закон указывает, что обладать материальными ценностями можно на:
- долевой основе;
- совместной основе.
В первом случае каждый участник правовых отношений имеет право собственности на определенную (фиксированную) часть в общем имуществе, которая может выделяться в натуре.
Во втором случае «экстрагирование» (вычленение) объекта исключается – сособственники его эксплуатируют.
Варианты реализации правомочий владения, пользования и распоряжения зафиксированы в законе. Что касается порядка осуществления на практике права собственности на строение, у которого имеется несколько владельцев, то многое зависит от специфики юридических отношений.
Совместная собственность мужа и жены
По общему правилу, постройка становится общей только после того, как супруги в официальном порядке зарегистрируют отношения (ст. 256 ГК РФ). Иной режим реализации права пользоваться и распоряжаться устанавливается, если два лица предусмотрели специальный порядок в брачном соглашении.
Если же речь идет о гражданском браке, то режим «совместной собственности» исключается. Если же законные супруги решили разделить объекты, которые они нажили за годы существования семейного союза, то вправе решить вопрос в рамках обоюдного согласия или же обратиться в суд.
Совместная собственность на жилье
Когда в качестве общего имущества выступает квартира, хозяева владеют, пользуются и распоряжаются жильем по договоренности. Как правило, жилище делится поровну и каждому выделяется по комнате (доле), если количество помещений и владельцев совпадает.
Территория общего пользования (ванная, кухня, кладовая), соответственно, разделу не подлежат. Однако с течением времени у хозяев могут измениться обстоятельства, когда, например, необходимо переехать. Возникает потребность в продаже комнаты. При этом важно соблюсти определенную процедуру.
Закон обязывает отчуждателя недвижимости предложить первоначально приобрести помещение сособственникам квартиры (ст. 250 ГК РФ). И только если никто не согласится на покупку, можно искать контрагентов в среде третьих лиц.
Совместная собственность представителей КФХ
Порядок имущественного регулирования между членами фермерских хозяйств отражен в ст. 257 ГК РФ. Считается, что они осуществляют правомочие собственности на паритетных началах, если не договорились об ином в договоре.
Причем при выходе из КФХ нередко выделение «земельной» доли. Но выбывающему участнику взамен полагается материальная компенсация, размер которой устанавливается с учетом мнения других представителей фермерского хозяйства или через суд.
Методика определения долей
В некоторых случаях квартира подразумевает неравноценное деление. Другими словами, одному принадлежит больше, другому – меньше. Как правило, собственникам предоставляется возможность самостоятельно определить, что и кому достанется.
Если же размер доли каждого зафиксировать затруднительно, то, согласно закону, считается, что объект делится поровну.
Как распределяются доходы и расходы
С юридической точки зрения, ОДС позволяет каждому, кто имеет на нее право, распоряжаться частью в пределах принадлежащей доли. Естественно, владельцу полагается процент прибыли от эксплуатации или реализации строения, которое оформлено на нескольких хозяев.
Каждый сособственник несет расходы, связанных с использованием и обслуживанием имущества, включая бремя уплаты налогов.
Владельцы могут путем договоренности определиться с тем, как будет распределены прибыль и затраты, связанные с эксплуатацией. Но с течением времени объем доли у участника договорных отношений может измениться за счет действий, направленных на приумножение общего имущества или вложения в него финансовых инвестиций.
Увеличение доли в указанном случае возможно только при условии, что произведенные улучшения неотделимы от основного объекта.
Продажа доли
Казалось бы, для отчуждения доли в принадлежащем объекте собственнику нет необходимости заручаться согласием других совладельцев. Но последним далеко не безразлично, кто будет пользоваться проданной долей. К тому же у хозяев может возникать заинтересованность в приумножении собственных долей. Именно поэтому должны в обязательном порядке учитываться права сособственников, в случае реализации части недвижимости одним из них.
Закон предоставляет совладельцам первоочередное право покупки части общего владения. Причем выгодоприобретатель должен в письменной форме проинформировать партнеров о желании реализовать долю.
Фактически последние находятся в привилегированном положении. Причем совладельцам предоставляется время на раздумье (30 дней на недвижимость), по истечении которого они должны принять решение – участвовать в сделке или нет. Только отказ от покупки доли со стороны совладельцев является основанием для последующей продажи собственности другим лицам. При несоблюдении указанной процедуры заинтересованная сторона вправе обратиться в суд.
Порядок взыскания на долю в общем имуществе
Законодательство допускает возможность компенсации материального ущерба кредитора за счет части объекта, принадлежащего должнику. Но указанная мера применяется в случае, когда у причинителя вреда недостаточно альтернативных активов для погашения долга.
Требование кредитора о взыскании части в общем имуществе вытекает из ст. 255 ГК РФ.
В случае, когда выдел доли в натуре является возможным, взыскание осуществляется по общим правилам исходя из положений ст. 237 ГК РФ. Но далеко не всегда часть подлежит выделению в натуре или совладельцы, приняв совместное решение, не согласны на это, что создает дополнительные препятствия для удовлетворения финансовых интересов кредитора. Так или иначе, но в последнем случае совладельцу положена денежная компенсация, которая и расходуется на оплату долга.
Прекращение права общей долевой собственности
Собственник лишается правомочия владеть, пользоваться и распоряжаться частью квартиры, если имеет место:
- выдел общей собственности;
- раздел общей собственности.
В первом случае п/с нивелируется для того, чья доля вычленяется, а во втором – для всех совладельцев одновременно.
Варианты и основания для выдела и раздела собственности имеют дифференцированный характер. Сособственники могут урегулировать порядок прекращения ОДС в отдельном договоре или отдать этот вопрос на рассмотрение суда.
Заключение
ОДС отличается единством объекта и множественностью субъектов. Длительное время среди отечественных цивилистов возникали дискуссии по поводу того, в чем конкретно выражается доля совладельца – в имуществе или вправе на него.
В настоящее время позиция законодателя однозначна – каждый сособственник имеет часть в общем объекте. Это несколько снизило судебную нагрузку, но продолжают преобладать иски, связанные с проблемами отчуждения долей в общем имуществе третьим лицам.
