Разменять общую жилплощадь или попытаться выселить соседей из коммунальной квартиры без обоюдного согласия невозможно.
Одной из проблемных тем в России является коммунальное жилье. Законы не регулируют некоторые вопросы жилищного права, относящиеся к коммунальному фонду.
Из этого следуют спорные дела и неясность в таких вопросах, как законное вселение и выселение людей из квартир. Именно о данной проблеме пойдет речь далее.
Рассматриваемая форма собственности
Определение коммунального помещения законом не дается. Но на практике все знают, что это долевая собственность.
Коммунальное жильё предоставлялось еще в постсоветское время, и законы разрабатывались в прошлом веке. В статье 16 Жилищного кодекса говорится, что комната является одним из типов жилья, которое используется для поселения.
Из этого следует, коммунальное жильё — это жилое помещение, которое состоит из раздельных комнат с общими местами пользования:
- кухней;
- прихожей;
- туалетом и ванной комнатой.
Принадлежащее двум и более собственникам, не являющихся членами семьи.
В соответствии:
- со сделками купли-продажи,
- наследством;
- меной;
- другими действиями, установленными законодательством.
Жилищный кодекс 2005 года внес изменения в статьи, устанавливающие правовой статус коммунального жилья, определил права и обязанности нанимателей.
Статья 41 ЖК РФ определила статус мест общего пользования. Местами общего пользования распоряжаются владельцы по праву общего владения с определением долей.
Согласно ст. 30 ЖК РФ на владельцев коммунального жилья возлагается обязанность содержания совместного имущества:
- кухни;
- прихожей;
- туалетной и ванной комнаты.
Типы, различаемые ЖК РФ
В постсоветское время все коммунальные комнаты предоставлялись на договорной основе.
С введением Закона от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» часть коммунальных помещений была приватизирована.
Типы коммунального жилья:
| Муниципальное жильё | предоставляется на договорной основе. |
| Комнаты, принадлежащие по праву владения | и были организованы в одну квартиру. |
| Смешанное коммунальное жильё, | состоящее как из владельцев, так и из жителей по договорам заключенным с нанимателями. |
Правовой статус данных категорий
Жители коммунального помещения владельцы и наниматели на договорной основе создают смешанный вид жилья.
Такой разный правовой характер проживающих создает проблемы в применении норм гражданского законодательства. Здесь невозможно применить положения и нормы ст. 250 ГК РФ, касающееся общей собственности в долях (преимущество при праве покупки).
Правовой статус мест общего пользования законом не урегулирован. Практически это ведет к нарушению жилищных прав лиц, живущих по договорам.
Согласие на изменение мест совместного пользования требуется только от собственников жилья. Наниматели лишены возможности принять участие в решении вопросов изменений общего помещения.
Документальное подтверждение прав
Доказательством права на вселение в неприватизированную квартиру является ордер. На основании ордера составляется договор найма между владельцем жилья и нанимателем.
Ордер дает право пользования и проживания в данном жилье, но не дает право распоряжаться им:
- продать,
- передать по завещанию либо дарственной.
В случае приватизации комнаты выдается свидетельство на право собственности. Получая жильё в собственность, владелец может продать комнату, подарить, завещать.
Выселение соседей из коммунальной квартиры
Проживание в коммуналке всегда полно конфликтных ситуаций из-за различного социального и культурного развития людей.
Иногда поведение соседей может превратить жизнь в настоящий кошмар. Испытывая неудобства в проживании, возникает желание избавиться от нерадивых соседей.
Нормы жилищного законодательства и Постановление Пленума Верховного Суда РФ №14 от 02.07.09 г. устанавливает порядок освобождение соседями занимаемых помещений.
Освобождение квартир предусматривается только на основании судебного решения и с указанием значимых причин.
Статус коммунального жилья будет иметь значение в рассмотрении дела:
- является ли комната собственностью;
- предоставлена по договору найма;
- комната сдается по договору аренды.
В каждом индивидуальном случае необходимо правильно обосновать требования со ссылкой на нормы закона. И этот вопрос лучше поручить юристам в области жилищного права.
Законодательство определило общие основания выселения:
| Владение комнатой не для проживания. | Офис, склад. |
| Причинение значительного ущерба жилью: | затопление, пожар, разрушение несущих конструкций. |
| Доведение жилья до антисанитарного состояния. | Выявлено по заключению СЭС. |
| Нарушение прав и интересов лиц, | живущих по соседству. |
| Долг по арендной плате | или квартирной плате. |
| Систематический характер несоблюдение правил пользования жильем, | выразившийся в нарушении покоя в ночное время, антисоциальных действиях, таких как хулиганство. |
| сдача помещения в субаренду | или внаём без согласия владельца. |
| Отсутствие в помещении свыше 6 месяцев без уважительных причин | нахождение в больнице, в рабочей командировке. |
| Несоблюдение правил договора. | Нарушение любых пунктов. |
| Переоборудование комнаты без получения разрешения, | например, оборудование туалета в комнате. |
С переоборудованием комнаты без соблюдения закона вопрос решается направлением заявления в местную администрацию и применением статьи 29 Жилищного Кодекса РФ (о своевольной перепланировке).
Нарушение прав и интересов соседей вследствие переделки определяется после проведенной судебной экспертизы. Если нарушение установлено, то выдается уведомление об устранении причин. За невыполнение указания следует выдворение из жилья и его продажа.
Любое основание для выселения в суде, подтверждается документально:
- заключениями санэпидемстанции;
- органов пожарного надзора;
- полицейскими протоколами;
- копиями лицевых счетов;
- заключением экспертизы о величине ущерба.
Статья 35 ЖК установила перечень оснований, по которым суд выносит положительное решение о выселении:
| Соседи препятствуют пользованию услугами | и это доказывается свидетелями. |
| Соседи создают невыносимые для жизни условия, | имеются акты и заключения санэпидемслужб или органов пожарного надзора. |
| Соседи не оплачивают квартирную плату | и комуслуги и есть копии лицевых счетов. |
| Соседи ведут антисоциальную жизнь и нарушают покой и тишину, | пьют, употребляют наркотические средства. Есть полицейские протоколы. |
| Соседи захламляют места общего пользования, | доводят до антисанитарного состояния места совместного пользования или организуют в комнате музыкальную студию. |
Если они не прописаны
Регистрация в жилье основание для проживания в коммунальной квартире. Если отсутствует регистрация соседа по комнате или договор аренды с владельцем жилья, то это дает право для освобождения помещения.
Перед освобождением помещения соседа необходимо предупредить о выселении. Если он добровольно не освобождает жильё, можно заменить замок на общей входной двери.
В случае насильственного проникновения бывшего соседа в жилье, необходимо обращаться в полицию, которая может квалифицировать его действия как проникновение со взломом.
За долги
Проблема образования долгов за ЖКУ в настоящее время тревожит государство на законодательном уровне.
Рассматривается законопроект «О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами». Однако в настоящее время данный законопроект не введен в действие. А правоотношения регулируются жилищным правом.
Статья 90 ЖК РФ гласит, что наниматель с семьей может быть выселен за задолженность с выделением другой жилплощади по санитарным нормам общежития. Это не менее 6 кв/м на человека (ст. 105 ЖК РФ).
Выселение возможно, если наниматель не произвел ни одной оплаты за пользование жильём в период 6 месяцев, без уважительных причин.
Провести освобождение занимаемого помещения можно только по суду. Делается это в том случае, если должник проживает в комнате на договорной основе.
Обращение в суд
Исковое заявление в суд жители коммунальных квартир могут подать, если не соблюдаются их интересы или их жизни угрожает реальная опасность от дальнейшего проживания с пьющим соседом-дебоширом.
В ситуациях заявление адресуется администрации, а она подаёт иск в суд.
Выселение соседей из коммунальных квартир, возможно только по судебному решению.
Кто имеет право для обращения
С заявлением в суд по причине задолженности по квартирным услугам может обратиться только владелец жилищного фонда. Это орган муниципалитета или владелец общежития.
Право на обращение в суд с целью освобождения жилья муниципального фонда имеют органы местного самоуправления.
Занимается сбором документов, оформлением иска и подачей его в суд лицо, уполномоченное районной или городской администрацией.
Необходимые документы
Освобождение помещений принудительно сложная процедура, требующая законных оснований и веских доказательств. Получение решения суда об освобождении помещения не дает оснований для самостоятельных действий по освобождению жилплощади. Этим вопросом занимаются судебные приставы.
Для обращения в суд понадобится:
- исковое заявление, написанное по нормам ст. 131 и 132 ГПК РФ;
- правовые документы на жилье;
- договор аренды;
- документ, удостоверяющий личность либо доверенность на ведение дела;
- документальные доказательства;
- заключение экспертизы в случае переоборудования помещения с несоблюдением закона, заключение санэпидемстанции, органов пожарного надзора.
Последовательность действий
Освобождение помещения проводится с соблюдением закона по судебному решению. Выселение из помещения без участия суда относится к категории самоуправства и преследуется по закону (ст. 330 УК РФ).
При обращении в суд при выселении соседей из коммунального жилья, свидетельские показания являются основными при рассмотрении дела.
Прежде чем обратиться в судебные инстанции необходимо провести подготовительную работу. Это предупреждение ответчика о предстоящем выселении, направление ему письменного уведомления.
Сбор документов:
| Копии протоколов полиции, | фиксирующие неоднократные нарушения интересов соседей. |
| Акты обследования жилья | по причинению значительного ущерба. |
| Заключения органов пожарного надзора, | санэпидемстанций, технической экспертизы о проведении незаконной планировки. |
| Копии заявлений к собственнику жилья и ответов на них, | как доказательство принятых мер. |
| Копии лицевых счетов о наличии задолженности | по платежам за коммунальные услуги. |
Собрав все необходимые документы и уплатив госпошлину, можно подавать иск в суд.
Общие действия:
- сбор документов;
- составление заявления;
- оплата государственной пошлины;
- направление заявления в суд;
- получение копии судебного решения или исполнительного листа;
- обращение к судебным приставам;
- освобождение помещения судебными приставами.
Выселение беспокойных соседей – дело длительное во времени. Главным моментом в действиях соседей это систематическое и неоднократное совершение ими нарушений.
