Основные положения закона
Права и интересы граждан отражены во многих законодательных документах, но зачастую ввиду отсутствия юридического образования человек не понимает, как ответить на злободневные вопросы, хотя имеет доступ к нужной информации. Особенно это касается тем, связанных с недвижимостью.
Определение долей в праве долевой собственности, нюансы использования и распоряжения ею отражены в положениях кодексов РФ: Гражданского, Жилищного и Земельного. В ГК отведена целая глава для уточнения нюансов, касающихся общей и долевой собственности.
В качестве значимых положений стоит выделить:
- имущество, принадлежащее двум и более людям на правах владения, признается общей собственностью;
- с учетом реализации права владения общая собственность может быть: совместной (не происходит выделения долей для каждого собственника) и долевой (происходит выделение конкретной части имущества);
- любая совместная собственность переквалифицируется в долевую при достижении договоренности между совладельцами либо при вынесении судом соответствующего решения;
- величина долей устанавливается либо по обоюдному согласию сособственников, либо постановлением суда. Изначально они считаются равными – при отсутствии определяющих условий;
- порядок пользования и распоряжения долевым имуществом осуществляется по соглашению участников или по выводам судебного органа.
В ЖК прописаны подробности долевой собственности для ситуаций жилищного характера. Обращение к положениям обычно актуально в сложных судебных разбирательствах, в которых важно принимать к учету максимум законодательных моментов по проблемным вопросам в отдельных категориях жилья.
В ЗК РФ отражены тонкости выделения долей в земельном участке.
Распоряжение имуществом долевой собственности
Согласно положениям статьи 246 ГК РФ, распоряжаться имуществом долевой собственностью допустимо исключительно при достижении соглашения между всеми совладельцами (за некоторыми исключениями). Гражданин на свое усмотрение вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог принадлежащую часть или же использовать ее по иному назначению лишь при строгом соблюдении предусмотренных при возмездном отчуждении правил, определенных ст. 250 ГК РФ.
Чтобы понимать тонкости взаимодействия участников, стоит отметить права и обязанности владельца доли в собственности. В соответствии со ст. ст. 244-255 ГК РФ можно рассчитывать на:
- выделение доли или пересмотр размера в порядке достижения соглашения или через судебные органы;
- осуществление ремонта или иных работ, направленных на улучшение имущества, с дальнейшим увеличением положенной по закону доли с учетом понесенных затрат;
- распоряжение принадлежащей частью по своему желанию, но с учетом достигнутого между участниками соглашения или вынесенного судом решения по разделению имущества;
- отказ от владений и получение компенсационных выплат от иных участников;
- получение прибыли пропорционально размерности доли, если доход обусловлен использованием долевого имущества;
- разрешение конфликтных моментов, связанных с недвижимостью, мирно или в судебном порядке;
- выделение доли в ситуациях, указанных в законодательстве.
Помимо прав, важно принимать к учету обязанности. Так, собственник долевого имущества должен:
- обеспечивать соблюдение положений достигнутой договоренности или вынесенного судом решения;
- осуществлять расходы, связанные с содержанием имущества, пропорционально принадлежащей площади;
- заблаговременно извещать остальных совладельцев о намерении проводить действия с недвижимостью – исключительно в письменной форме;
- при наличии адекватных аргументов отказывать в проведении выдела долей или отчуждения другим совладельцам;
- выполнять обязанности, которые предусмотрены для граждан России.
Игнорирование вышеуказанных позиций может быть использовано одним из заинтересованных лиц в качестве основания для подачи искового заявление в суд с требованием привлечь нарушителя к ответственности.
Продажа доли
Распространенный способ распоряжения принадлежащей частью долевой собственности – это продажа. В отличие от имущества в совместной собственности, где для заключения сделки потребуется обзавестись согласием всех сособственников, в случае с долевой нет необходимости получать разрешения от каждого участника отношений. Однако определенные сложности имеются.
Первая заключается в ситуации, когда невозможно выделить долю в натуральном выражении. Стандартный вариант: однокомнатная квартира, находящаяся во владении у двух людей. Получить выгоду в данном случае можно, если сделку будет проведена между совладельцами – один выкупает часть другого и становится полноправным собственником жилья. Однако столь удобные условия редко встречаются в практике. В остальных случаях продавец вынужден обращаться в суд для урегулирования спорных моментов. Но даже компетентные лица не всегда могут вынести однозначное решение по ситуациям с такими сложностями.
Еще одна проблема – это приоритетное право на приобретение доли у других сособственников. То есть продавец, перед тем, как заключить сделку с третьими лицами, обязан в первую очередь известить совладельцев о намерении продать свою часть и предложить им покупку.
При этом соблюдаются условия:
- уведомление проводится в письменной форме;
- в содержании извещения указывается условия продажи и стоимость имущества;
- срок ожидания ответа составляет один месяц. Если на протяжении тридцати дней никаких откликов не было получено, гражданин вправе заключить сделку с третьими лицами.
Важно: если стоимость, указанная в извещении совладельцев и договоре купли-продаже, будет различаться, заинтересованные лица могут воспользоваться возможностью оспаривания отчуждения в течение трех месяцев с даты подписания соглашения. При обращении сособственников о неправомерности действий продавца сделка признается недействительной.
Аренда доли
В этом варианте отчуждения также является значимым момент с выделением доли в натуре. Если гражданин обладает целой комнатой, то для сдачи в аренду потребуется согласие других участников долевой собственности. Как показывает практика, не всегда достигается компромисс, однако, если владелец доли настаивает и заключает договор нужно понимать, что такие сделки являются незаконными.
Если совладелец подселил в квартиру постороннее лицо, заинтересованные граждане вправе ходатайствовать о выселении. В случае отсутствия возможности мирного разрешения конфликта, придется привлечь полицию. Но не все так просто. Если арендодатель окажется юридически подкованным, он может воспользоваться допущением, по которому родственники могут пребывать в квартире на временной основе.
Поэтому для выселения с недвижимости посторонних потребуется обратиться с исковым заявлением в суд. В ходе разбирательства установят статус лица и вынесут запрет проживания на квадратных метрах дольщика. Нюанс заключается в том, что ограничение действует в отношении тех людей, которые были прописаны в договоре, но никто не может гарантировать, что совладелец не решит заключить соглашение с новыми людьми. В итоге для защиты собственных интересов соседи по квартире будут вынуждены вновь обращаться в суд.
Распоряжение земельным участком
Как и в случае с продажей квартиры, в ситуации с землей сохраняется приоритет на покупку совладельцами. Но с наделом все проще, т. к. в большинстве случаев доля выделяется в натуре, что подразумевает отдельное право собственности.
Заключение
Отдавать долю в долевой собственности на безвозмездной основе, продавать, завещать, предоставлять в аренду или выделять в качестве залога владелец может, но для этого придется соблюсти ряд требований российских кодексов.
В большинстве случаев первоначально необходимо позаботиться о получении согласия от других сособственников. При заключении сделки купли-продажи важно помнить про их приоритетное право. Игнорирование данных позиций является причиной возникновения дополнительных сложностей и ненужных расходов.
