Выселение квартирантов, которые не платят за квартиру, является принудительной мерой. Стоит обратить внимание на условия документооборота.
Жилец может проживать по договору социального найма, когда собственником помещения является муниципальный жилищный фонд.
По арендному договору, заключенному между физ. или юр. лицом являющимся собственником жилого помещения.
Разница заключается в возможности быстрого выселения, а также предоставления или непредоставления другого жилого помещения. Для муниципалитета, это условие обязательно практически во всех ситуациях.
Собственники квартир не обязаны предоставлять бывшим жильцам иное жилье. Но существует практика, когда все же суд может обязать владельца отсрочить выезд, даже за неуплату.
Основания
Основания для выселения квартирантов, которые не платят за квартиру, указаны в Гражданском кодексе – ст. 687.
Лица, имеющие право на расторжение договора:
| Наниматель. | По собственной инициативе с обязательным уведомлением собственника, сроком не менее 3 месяцев. |
| Владелец жилья. | В случаях нарушения арендного договора или иных обстоятельств. Например, аварийности помещения или перевода квартиры в нежилой фонд. |
| Суд. | Решение суда основывается на фактах и доказательствах, собранных истцом, а также с учетом интересов всех участников. Основанием является гл. 16 ст. 194-214 ГПК ФЗ- 138. |
Причины выселения:
| Квартирант не платит за квартиру. | Просрочка платежа по долгосрочному арендному договору не менее полугода, по краткосрочному два месяца. |
| Не оплачиваются коммунальные услуги. | По муниципальному договору собственник обязан предоставить другое жилое помещение. Размером не менее 6 кв/м на человека, что является минимальной санитарной нормой. |
| Несоблюдение санитарных норм. | Владелец помещения может вызвать СЭС и получить соответствующий акт. Затем обратиться в суд. |
| Использование помещения не по назначению. | Например, в качестве рабочего места или склада. |
| Нарушение прав и интересов соседей. | Аморальное поведение, постоянный шум в квартире. |
Также собственник или арендатор могут расторгнуть соглашение по иным причинам. Например, смены места жительства.
Без договора найма
Арендный договор заключается на основании ст. 674 ГК РФ. Обязательное условие – письменная форма. В устной форме сложно доказать нарушение со стороны жильца.
Гражданин, проживающий без бумажного соглашения и не оплачивающий ежемесячную аренду, находится в помещении незаконно. Но выдворение такого жильца с применением физической силы недопустимо и наказывается по закону (ст. 330 УК РФ).
Если человек не платит за квартиру и проживает без договора найма, то собственнику необходимо обратиться в полицию.
Но даже в этом случае участковый не имеет права насильно выгонять жильцов. Только провести с ними разъяснительную беседу.
Полностью законным и без права оспаривания выселение таких жильцов будет считаться только по решению суда. В остальных случаях выселяемое лицо, может написать встречное заявление или обжаловать незаконность действий собственника.
Проживающих по договору найма
Выселение квартирантов, которые не платят за квартиру и проживают по соглашению социального найма, возможно по решению законного разбирательства. Иск в данном случае подают местные органы самоуправления.
Исключением является:
| Устранение причин спора. | Квартирант оплатил услуги ЖКХ. |
| Несовершеннолетние дети. | Нельзя выселить ребенка из муниципальной квартиры не предоставив аналогичных условий проживания. |
В остальных случаях ответчику предоставляются худшие условия проживания, в помещениях общажного типа. Но не менее 6 кв/м на человека (ст. 105 ЖК РФ).
Если собственник частное лицо, а у квартиранта есть арендный договор, то спор решается в судебном порядке.
Квартиранта могут обязать устранить причину разногласий сроком не более года. В случае повторного обращения собственника арендный договор расторгается.
Получается, человек может беспрепятственно проживать в квартире в течение двух лет. Но это исключение и применяется при участи в споре несовершеннолетних или лиц, требующих медицинского ухода.
С регистрацией в ФМС
Существует четкий регламент, обязывающий жильца, проживающего в квартире более 90 дней вставать на регистрационный учет (постановление Правительства РФ от 17.07.1995 г. №713). Но в данном случае требовалось личное присутствие собственника.
В новой поправке от 21.05.2012 личное присутствие владельца не требуется. Жилец может написать заявление и предъявить договор аренды. Его регистрируют по фактическому адресу проживания.
Выписать такого жильца можно только по личному заявлению собственника или по решению суда. Причем квартирант имеет право обжаловать действия хозяина квартиры.
Например, устранив причину спора, жильцу могут разрешить проживать в квартире до окончания арендного соглашения.
Если собственник не уведомит жильца о расторжении договора заранее, то он автоматически продлевается еще на год.
В административном порядке (без суда)
Заставить квартирантов, которые не платят за квартиру съехать, возможно в административном порядке. Данное разрешение выносится прокурором, если лицо, проживает в помещении незаконно без вмешательства суда.
Отсутствие договора или его окончание, является основанием. Выдворение производится с помощью сотрудников полиции. Составляется протокол о выселении. Присутствие понятых обязательно.
Но даже в этом случае действие прокуратуры и собственника спорны. Выселяемый жилец имеет право на обжалование такого решения и действий.
В зимний период
Законодательство не рассматривает сезонный и временной аспект выселения граждан, которые не платят за квартиру. Это мнение ошибочно.
Наличие у выселяемого несовершеннолетних детей также не имеет значения. Если есть постановление о принудительном выселении, оно должно быть, исполнено в срок, указанный в законодательстве.
Срок для добровольного выселения 10 дней.
Срок для принудительного выселения 2 месяца. На практике может отличаться из-за загруженности приставов материалами.
Так что отопительный сезон значения не имеет. Подробнее можно прочитать здесь.
Порядок выселения
Собственник обязан известить квартирантов, если не собирается продлевать договор аренды за три месяца до его окончания (ст. 684 ГК РФ). В противном случае договор будет продлен автоматически.
При игнорировании законных требований собственника покинуть помещение, квартиранты будут выселены принудительно с помощью приставов.
В суд необходимо представить доказательства нарушения арендаторами условий договора и невыполнения требований.
В 90% случаев проблема решается, если пригласить участкового. Без продленного договора квартиранты незаконно занимают помещение.
Уведомление
Уведомление о нежелании собственника продлевать договор вручается квартиранту в письменном виде за три месяца до расторжения договора. Если в условиях не предусмотрено иного.
Жилец обязан расписаться в получении данного уведомления. Если этого не происходит, собственник должен направить уведомление в письменном виде.
Роспись проживающего в помещении гражданина о получении уведомления, является доказательством его ознакомления с документом.
Если квартирант по каким-либо причинам не получает уведомления, то собственник предъявляет суду почтовые квитанции об отправке, с описью вложения. Также необходимо иметь копию уведомления.
Претензия
Досудебная претензия, это попытка урегулировать спор без обращения к законодательной системе. Также в разбирательствах с выдворением жильцов, она обязательна.
Суду необходимо показать, что собственник пытался решить вопрос мирно, но не смог по вине жильца и расторгнуть договор с квартирантами полюбовно. Следовательно, оснований для дальнейшего проживания и продления договора нет.
В претензии указывается:
| Требование собственника. | Оплатить квартиру или устранить причину конфликта. |
| Назначается срок. | Собственник обязан предоставить разумные сроки выполнения требований. Обычно не более двух недель. |
| Ссылка на законы. | Указываются статьи закона, которые нарушил квартирант. Объясняются последствия невыполнения требований. По возможности прикрепляется судебная практика. |
Обращение в суд
Иск составляется на основании статей 131 и 132 ГПК. Отдается не лично в руки судье, а в канцелярию.
В течение пяти дней иск одобряют или могут отклонить. С обязательным обоснованием отказа.
Стороны спора уведомляются о начале слушания. Если ответчик проигнорировал повестку и не пришел в суд, заседание проходит без его участия.
Судья обязан выяснить возможность мирного решения конфликта. В случае отказа принимает решение самостоятельно.
Выселение из квартиры по суду относится к сложным категориям дел. Учитываются все обстоятельства дела и интересы участников. Особое внимание уделяется:
- пенсионерам;
- несовершеннолетним;
- инвалидам.
Основанием является постановление Правительства РФ от 02.07.2009 №14.
Документы для искового заявления
- правоустанавливающие документы на жилье;
- копии иска всем участникам спора;
- доказательства вину ответчика;
- показания свидетелей;
- копии претензий и уведомления их получения;
- договор аренды с подписью жильца;
- иные документы, требуемые судом.
Ответчик вправе предъявить доказательства своей невиновности или факты подтверждающие, что он устранил причину конфликта.
Приставы
Судебное решение передается приставам, которые возбуждают исполнительное производство в рамках ст. 30 Федерального закона 229.
Должник уведомляется в письменном виде, по почте о добровольном исполнении решения в срок 10 дней.
В случае невыполнения своих обязательств, пристав накладывает на должника исполнительский сбор и назначает новый срок выселения.
При повторном игнорировании должника выселяют без предупреждений. Отсутствие жильца в квартире не является препятствием для выселения.
Принудительное выселение
В рамках исполнительного производства квартиранта, который не платил за квартиру, снимают с регистрационного учета в органах ФМС.
Выселение происходит в присутствии понятых и сотрудников правоохранительных органов. Составляется опись имущества и акт о выселении.
Если должник не пускает приставов в квартиру, то приглашаются сотрудники МЧС, которые обеспечивают доступ в помещение путем среза замков.
После выселения все участники должны расписаться в акте, включая должника. Если он отказывается, то составляется документ об отказе росписи.
